(TĐGTS Thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Xem nhanh
1. Bất động sản là gì?
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005 / QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam trải qua ngày 14/6/2005 pháp luật :
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, dự án liền kề, dự án resort, dự án khu nghỉ dưỡng;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định…
2. Khái niệm thị trường bất động sản
thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành sản phẩm & hàng hóa. Như vậy, ở đâu và khi nào, bất động sản chưa trở thành sản phẩm & hàng hóa thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản .
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên tồn tại một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản. Từ nhiều phân tích về thị trường bất động sản ta có thể đưa ra một khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản như sau:
Bạn đang đọc: Thẩm định giá bất động sản – Thẩm định giá tài sản
“Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
3. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản ( quyền sử dụng đất, quyền sở chiếm hữu nhà, khu công trình vật kiến trúc gắn liền với đất ) đang được mua và bán trên thị trường vào thời gian thẩm định giá và cho một mục tiêu đã được xác lập rõ trong những điều kiện kèm theo của một thị trường nhất định với những chiêu thức thẩm định giá tương thích được pháp luật trong những tiêu chuẩn thẩm định giá Nước Ta hoặc thông lệ quốc tế .
4. Nguyên tắc định giá bất động sản
4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu suất cao nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu suất cao nhất của gia tài là đạt được mức hữu dụng tối đa hoàn toàn có thể được cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về kinh tế tài chính trong những thực trạng kinh tế tài chính – xã hội thực tiễn tương thích và đem lại giá trị cao nhất cho gia tài. Một gia tài đang sử dụng trong thực tiễn không nhất thiết đã biểu lộ năng lực sử dụng tốt nhất và có hiệu suất cao nhất của gia tài đó .
Một gia tài hoàn toàn có thể sử dụng được nhiều mục tiêu khác nhau. Trong số rất nhiều mục tiêu sử dụng khác nhau, thường thì khi nào một bất động sản cũng có một mục tiêu sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn nhu cầu lớn nhất và trong khoảng chừng thời hạn xác lập .
Một gia tài tiêu dùng, được nhìn nhận là sử dụng tối ưu nếu tại thời gian thẩm định giá có đủ dẫn chứng cho thấy hiệu quả gia tài cung ứng tốt nhất nhu yếu sử dụng .
Một gia tài góp vốn đầu tư, được nhìn nhận là sử dụng tối ưu nếu tại thời gian thẩm định giá có đủ dẫn chứng cho thấy gia tài mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người chiếm hữu hoặc có năng lực mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất ; mục tiêu tối ưu đó hoàn toàn có thể sống sót và lê dài liên tục trong khoảng chừng thời hạn nhất định .
4.2. Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một gia tài được xác lập bởi mối quan hệ cung và cầu về gia tài đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của gia tài đó cũng tác động ảnh hưởng đến cung và cầu về gia tài. Giá trị của gia tài biến hóa tỷ suất thuận với cầu và tỷ suất nghịch với cung về gia tài. Các yếu tố về đặc thù vật lý và đặc thù kinh tế tài chính – xã hội độc lạ với những thuộc tính của những gia tài khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị gia tài .
4.3. Nguyên tắc biến hóa
Giá trị của gia tài cũng được hình thành trong quy trình đổi khác liên tục phản ánh hàng loạt những mối quan hệ nhân quả giữa những yếu tố ảnh hưởng tác động đến giá trị. Bản thân những yếu tố tác động ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn biến hóa. Do đó, trong thẩm định giá gia tài, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa những tác nhân ở trạng thái động, phải nghiên cứu và phân tích quy trình đổi khác nhằm mục đích xác lập mức sử dụng gia tài tốt nhất và có hiệu suất cao nhất .
4.4. Nguyên tắc sửa chữa thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều gia tài hoàn toàn có thể sửa chữa thay thế lẫn nhau trong quy trình sử dụng, thì giá trị của những gia tài đó được xác lập bởi sự ảnh hưởng tác động lẫn nhau của gia tài này đến gia tài khác .
Khi hai gia tài có tính có ích như nhau, gia tài nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì gia tài đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị gia tài có xu thế được thiết lập bởi ngân sách mua một gia tài thay thế sửa chữa thiết yếu tương tự, với điều kiện kèm theo không có sự chậm trễ quá mức làm tác động ảnh hưởng đến sự sửa chữa thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn ngân sách mua một gia tài thay thế sửa chữa trong cùng một thị trường và một thời gian .
4.5. Nguyên tắc cân đối
Khi những yếu tố cấu thành của gia tài đạt được sự cân đối thì gia tài đạt được năng lực sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu suất cao nhất của gia tài, cần phải nghiên cứu và phân tích về sự cân đối của những yếu tố cấu thành của gia tài cần thẩm định giá .
4.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Khi ngày càng tăng liên tục một tác nhân của quy trình sản xuất, kiến thiết xây dựng ( những yếu tố khác không đổi ) thì thu nhập ròng từ gia tài góp vốn đầu tư sẽ tăng đến điểm số lượng giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản góp vốn đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dầu góp vốn đầu tư liên tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần .
4.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của gia tài góp vốn đầu tư, cần nhìn nhận khá đầy đủ những yếu tố tham gia quy trình tạo ra thu nhập ròng từ gia tài gồm : Đất đai ; Vốn ; Lao động ; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc góp phần là cơ sở vận dụng chiêu thức doanh thu, chiêu thức phần dư khi thẩm định giá gia tài góp vốn đầu tư .
4.8. Nguyên tắc góp phần
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành gia tài nhờ vào vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của hàng loạt gia tài, có nghĩa là lượng giá trị mà nó góp phần vào giá trị hàng loạt là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của gia tài bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với gia tài tổng thể và toàn diện .
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc góp vốn đầu tư bổ trợ vào gia tài khi thẩm định viên xác lập mức sử dụng gia tài tốt nhất và có hiệu suất cao nhất .
4.9. Nguyên tắc tương thích
Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất so với hàng loạt gia tài đó. Nôi dung này biểu lộ rõ nhất so với một bất động sản. Trên trong thực tiễn, một bất động sản hoàn toàn có thể cùng sử dụng vào nhiều mục tiêu và hoàn toàn có thể có nhiều giá trị khác nhau : giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự tương thích, nhất quá biểu lộ ở chỗ mục tiêu sử dụng đất với mục tiêu sử dụng khu công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục tiêu sử dụng đất là địa thế căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối hàng loạt mục tiêu sử dụng bất động sản .
4.10. Nguyên tắc cạnh tranh đối đầu
Lợi nhuận cao tiêu biểu vượt trội sẽ thôi thúc cạnh tranh đối đầu, đồng thời, cạnh tranh đối đầu quá mức hoàn toàn có thể làm giảm doanh thu và sau cuối hoàn toàn có thể không còn doanh thu. Đối với gia tài, mối quan hệ cạnh tranh đối đầu cũng được quan sát giữa những gia tài với nhau và giữa gia tài này với gia tài khác. Khi triển khai thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, nhìn nhận ảnh hưởng tác động của yếu tố cạnh tranh đối đầu đến thu nhập của gia tài, đặc biệt quan trọng khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác lập giá trị của gia tài .
4.11. Nguyên tắc dự trù quyền lợi tương lai
Giá trị của gia tài hoàn toàn có thể được xác lập bằng việc dự trù năng lực sinh lợi trong tương lai. Giá trị của gia tài cũng chịu tác động ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị trường của những người tham gia thị trường và những đổi khác hoàn toàn có thể dự trù trước trong yếu tố này cũng tác động ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của gia tài luôn luôn dựa trên những triển vọng tương lai, quyền lợi dự kiến nhận được từ quyền sử dụng gia tài của người mua .
5. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay có nhiều giải pháp khác nhau để định giá gia tài. Tuy nhiên một phương pháp định giá gia tài nói chung, định giá bất động sản nói riêng được thừa nhận là một giải pháp cơ bản, có cơ sở lý luật ngặt nghèo, có cơ sở khoa học là chiêu thức được kiến thiết xây dựng trên cơ sở xem xét, nghiên cứu và phân tích và nhìn nhận sự ảnh hưởng tác động của những yếu tố ảnh hưởng tác động và đặc biệt quan trọng là tuân thủ một cách rất đầy đủ và tuyệt đối những nguyên tắc định giá. Khi triển khai thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên hoàn toàn có thể vận dụng những cách tiếp cận và chiêu thức thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Nước Ta về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ ngân sách, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp vận dụng đơn cử. Tương ứng với từng cách tiếp cận là giải pháp thẩm định giá .
- Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
- Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
- Cách tiếp cận từ hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
Ngoài ra, thẩm định viên hoàn toàn có thể vận dụng giải pháp chiết trừ và chiêu thức thặng dư để xác lập giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ và chiêu thức thặng dư được thiết kế xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ ngân sách và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng loại bất động sản và giải pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn những thông tin tích lũy nhằm mục đích bảo vệ tính đúng chuẩn của tác dụng thẩm định giá .
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có ưu điểm và điểm yếu kém nhất định. Việc lựa chọn chiêu thức thích hợp nhất định để định giá một bất động sản đơn cử phụ thuộc vào vào :
- Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của thông tin thu thập và các tài liệu trên thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc định giá.
Trong số những chiêu thức trên không có chiêu thức nào là đúng mực và duy nhất đúng, mà chỉ có giải pháp thích hợp nhất, còn những chiêu thức khác được dùng mang tính tương hỗ, bổ trợ hoặc kiểm tra tác dụng của chiêu thức tương thích nhất .
5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp (Cách tiếp cận từ thị trường)
Phương pháp so sánh trực tiếp được thiết kế xây dựng hầu hết dựa trên nhu yếu tuân thủ nguyên tắc thay thế sửa chữa : giá trị gia tài tiềm năng được coi là trọn vẹn hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những gia tài tương tự hoàn toàn có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những gia tài tựa như đó được xác lập trong thời hạn gần nhất để ước tính giá cho gia tài tiềm năng. Định giá bất động sản theo chiêu thức so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên những dẫn chứng thị trường của những bất động sản tương tự như đó thanh toán giao dịch trong thời hạn gần nhất .
Các bất động sản cần tính giá được gọi là những bất động sản tiềm năng, của những bất động sản tựa như, mang đặc thù là những chứng cớ thanh toán giao dịch gọi là những bất động sản so sánh .
5.2. Phương pháp vốn hóa trực tiếp (Cách tiếp cận từ thu nhập)
Cách tiếp cận từ thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó. Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thẻ mang lại cho nhà đầu tư. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần không thay đổi hàng năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại trải qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa tương thích .
Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động giải trí thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của bất động sản .
Công thức xác định: V = I/R
Trong đó :
V : Giá trị bất động sản thẩm định giá
I : Thu nhập hoạt động giải trí thuần
R : Tỷ suất vốn hóa
5.3. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Cách tiếp cận từ thu nhập)
Là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị của gia tài thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi những dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ gia tài về giá trị hiện tại trải qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu tương thích. Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để quy đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời hạn của tiền mà còn phản ánh rủi ro đáng tiếc trong việc tạo ra thu nhập từ bất động sản thẩm định giá. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được vận dụng để xác lập giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng .
5.4. Phương pháp chi phí tái tạo (Cách tiếp cận từ chi phí)
Cách tiếp cận từ ngân sách là phương pháp xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá trải qua ngân sách tạo lập một bất động sản với khu công trình xây đựng có công dụng, hiệu quả giống hệt hoặc tựa như với khu công trình thiết kế xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của khu công trình kiến thiết xây dựng thẩm định giá. Phương pháp ngân sách là chiêu thức thẩm định giá dựa trên cơ sở ngân sách tạo ra một gia tài tựa như gia tài cần thẩm định giá để xác lập giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ ngân sách gồm có hai chiêu thức là : Phương pháp ngân sách tái tạo ; Phương pháp ngân sách thay thế sửa chữa
Phương pháp ngân sách tái tạo : Là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa ngân sách tái tạo ra khu công trình kiến thiết xây dựng giống hệt với khu công trình kiến thiết xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của khu công trình kiến thiết xây dựng thẩm định giá .
5.5. Phương pháp chi phí thay thế (Cách tiếp cận từ chi phí)
Là giải pháp thẩm định giá xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa ngân sách sửa chữa thay thế tạo ra khu công trình thiết kế xây dựng tựa như với khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá .
5.6. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có gia tài gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị gia tài gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( gồm có giá trị quyền sử dụng đất và giá trị gia tài gắn liền với đất ) .
5.7. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị của bất động sản có tiềm năng tăng trưởng dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của tăng trưởng giả định của gia tài ( tổng doanh thu tăng trưởng ) trừ đi toàn bộ những ngân sách dự kiến phát sinh ( gồm có doanh thu nhà đầu tư ) để tạo ra sự tăng trưởng đó .
Công thức tổng quát :
V = DT – CP
V : Giá trị gia tài thẩm định giá ;
DT : Tổng doanh thu tăng trưởng ;
CP : Tổng chi phí tăng trưởng .
7. Mục đích thẩm định giá bất động sản
- Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước; cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi nhận giao đất hay thuê đất;
- Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng;
- Góp vốn liên doanh, giải thể doanh nghiệp, sáp nhập, chia tách, phá sản, mua bán doanh nghiệp; thành lập Doanh nghiệp;
- Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanh nghiệp;
- Làm căn cứ thế chấp vay vốn Ngân hàng, bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án; hoạch toán kế toán, tính thuế;
- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án;
- Làm căn cứ tư vấn và lập dự án đầu tư, phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, duyệt dự toán các dự án, công trình;
- Làm căn cứ xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự, án hành chính liên quan đến giá trị quyền, lợi ích có trong tài sản của các bên liên quan;
- Làm căn cứ dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ
- Làm căn cứ tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế
- Xác định giá trị tài sản chứng minh tài chính du học, định cư, du lịch….;
- Tham khảo giá thị trường;
- Các mục đích khác
8. Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá bất động sản
8.1. Quyền sử dụng đất:
- Giấy chứng nhận QSDĐ
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
- Quyết định giao đất
- Bản đồ hiện trạng
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Hợp đồng thuê đất,…
8.2. Công trình xây dựng
- Giấy phép xây dựng
- Biên bản kiểm tra công trình hoàn thành
- Hồ sơ quyết toán
- Bản vẽ hoàn công
- Hồ sơ dự toán
- Bản vẽ thiết kế
- Bản vẽ hiện trạng
- Các hợp đồng thi công
- Các biên bản nghiệm thu từng phần
8.3. Hồ sơ thẩm định giá dự án đầu tư bất động sản
Pháp lý để tiến hành thẩm định giá
- Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản; mục đích cần thẩm định
- Các Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc: Chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thu hồi đất; Giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
- Các văn bản khác thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản và các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá (nếu có).
Hồ sơ tài sản về mặt kỹ thuật
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của Cơ quan có thẩm quyền.
- Quyết định của UBND cấp Tỉnh về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án
- Tờ trình chấp thuận đầu tư dự án của Sở xây dựng
- Sơ đồ vị trí thửa đất,
- Báo cáo dự án đầu tư của đơn vị tư vấn thiết kế.
- Các loại văn bản của các Sở, ban ngành về việc thỏa thuận, góp ý về dự án đầu tư (nếu có).
- Các loại văn bản thỏa thuận về Điện, nước, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước…. của dự án.
- Các văn bản chứng minh năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
- Thống báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng,
- Quyết định của UBND cấp tỉnh về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng dự án của chủ đầu tư,
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán tổng mức đầu tư
- Các hồ sơ khác khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật liên quan đến dự án (nếu có)
Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
- Giấy phép đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản
Trong trường hợp hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật không rõ ràng, thiếu cơ sở để thực thi thẩm định giá. Thẩm định viên, đơn vị chức năng thẩm định phải thông tin ngay với người mua và nêu rõ mục tiêu, nhu yếu trong việc thẩm định giá .
Trường hợp người mua không phân phối đủ những thông tin thiết yếu, cán bộ thẩm định phải kịp thời báo cáo giải trình với chỉ huy công ty. Công ty có quyền khước từ thẩm định, đơn phương huỷ hợp đồng dịch vụ với người mua theo đúng pháp luật của pháp lý .
Bạn đang đọc bài viết: “Thẩm định giá bất động sản” tại chuyên mục tin thẩm định giá. Mọi chi tiết đóng góp vui lòng gửi qua thông tin sau:
thamdinhgiataisan.net@gmail.com
097 113 8889
www.thamdinhgiataisan.net
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
