Xem nhanh
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản bằng đơn vị tiền tệ. Mục đích của quá trình này là xác định rõ mức tiền của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường với các phương pháp phù hợp.
1. Thẩm định giá bất động sản là gì?
Khái niệm thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản giúp ước tính giá trị BĐS bằng tiền tệ
2. Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản
Mục đích thẩm định giá bất động sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản… 10 mục đích thẩm định giá nhà đất gồm:
2.1. Bảo toàn tài sản
– Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
– Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
2.2.Mua bán tài sản đơn hạng mục
2.3. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp
– Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.
– Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
– Bán doanh nghiệp.
– Cho thuê.
Giá bất động sản phục vụ cho mục đích chuyển nhượng, mua bán
2.4. Chuyển nhượng bất động sản
2.5. Bồi thường
2.6. Thế chấp
Giá trị vật thế chấp ngân hàng để vay ngân hàng nhà nước phải thích ứng với giá trị thị trường của gia tài tại thời gian thế chấp ngân hàng và thích ứng với thông tin tài khoản. Mục đích là để bảo vệ sự bảo đảm an toàn cho ngân hàng nhà nước. Thực tế bảo đảm an toàn không hề không quyết định hành động bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng. Vì thế cần phải có chuyên viên chuyên nghiệp thẩm định giá .
>>> XEM THÊM: Ngân hàng nào cho vay mua nhà lãi suất thấp nhất hiện nay?
2.7. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa
Doanh nghiệp phát hành CP là một loại quy trình tiến độ tập trung chuyên sâu thị trường tư bản, do đó doanh nghiệp là người phát hành CP phải giám sát giá tiền. Người nhận mua là người chủ quyền lãnh thổ của CP cần phải tận mắt nhìn thấy năng lượng chi đều và hiệu suất thu lợi của CP .
Về cơ bản mà nói CP cũng như cống phẩm của CP quyết định hành động bởi thực trạng và triển vọng cucar doanh nghiệp phát hành CP. Bản thân điều đó đã có nhiều tác nhân cần tới thẩm định giá .
2.8. Hạch toán kế toán
Thuế khóa vương quốc so với gia tài và tài nguyên gồm có thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm … là lấy bản thân làm đối tượng người dùng ( ở đây không gồm có gia tài chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê làm đối tượng người tiêu dùng của thuế ) những loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của những vương quốc. Một số vương quốc lấy Chi tiêu thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải thực thi thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người trình độ tính thuế và cơ quan định thuế .
2.9. Nghiệp vụ thanh toán
Doanh nghiệp triển khai thanh quyết toán và giao dịch thanh toán gia tài, tách hoặc nhập ; những người có quyền lợi và nghĩa vụ hữu quan yên cầu lấy tiền đề bù, cho nên vì thế so với gia tài cũng cần thực thi bán hoặc hóa giá hoặc đổi khác. Như thế cần những nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra những Kết luận thẩm định giá để thanh toán giao dịch hiện hành của doanh nghiệp làm địa thế căn cứ cho việc giải quyết và xử lý những gia tài hiện có .
2.10. Phục vụ tư vấn
Việc trình diễn những đặc tính thẩm định giá ở trên đều hoàn toàn có thể coi như những lĩnh vựa đặc trưng của phụ vụ tư vấn. ở đây nói Giao hàng tư vấn không có nghĩa là trực tiếp ship hàng triển khai những nhiệm vụ gia tài như nêu ở trên mà là triển khai nhiệm vụ thẩm định giá gia tài đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà ship hàng tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh thương mại .
Có rất nhiều loại tư vấn, đa phần là :
– Kiện tụng
– Giúp cho việc hạch toán kế toán.
3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá bất động sản lúc bấy giờ được địa thế căn cứ thông tư số 145 / năm nay / TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm năm nay của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc phát hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Nước Ta số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có 5 chiêu thức thẩm định giá bất động sản .
Phương pháp so sánh
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ
3.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp này được thiết kế xây dựng đa phần trên nguyên tắc sửa chữa thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được gia tài tương tự như để sửa chữa thay thế .
Phương pháp so sánh giúp định giá bất động sản nhanh
Theo nguyên tắc này, giá trị gia tài tiềm năng cần định giá coi là trọn vẹn hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những gia tài tương tự hoàn toàn có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật giải pháp này đơn thuần chỉ cần đi tìm những dẫn chứng về giá trị của những bất động sản tương tự hoàn toàn có thể so sánh được trên thị trường .
Thực tế không có 2 bất động sản trọn vẹn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích quy hoạnh, quang cảnh, đặc thù pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động sản thường đổi khác theo thời hạn. Vì vậy để thực thi so sánh, thẩm định và đánh giá viên phải tích lũy những thanh toán giao dịch trên thị trường hiện hành của những bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản tiềm năng cần thẩm định giá. Sau đó thực thi nghiên cứu và phân tích những giá trị đã thanh toán giao dịch và làm những kiểm soát và điều chỉnh thiết yếu để đưa ra được giá trị hài hòa và hợp lý của bất động sản tiềm năng .
Các bước thực thi đơn cử như sau :
Bước 1 : Tìm kiếm những thông tin về bất động sản đã được thanh toán giao dịch trong thời hạn gần nhất hoàn toàn có thể so sánh được với bất động sản tiềm năng về những mặt, những yếu tố hầu hết ảnh hưởng tác động đến giá trị như : phong thái, vị trí, điều kiện kèm theo thiên nhiên và môi trường, … Cụ thể đánh giá và thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh :
Tình trạng vật chất của bất động sản.
Đặc điểm về mặt bằng.
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan
Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
Tình trạng pháp lý.
Thời gian giao dịch.
Các lao lý và những điều kiện kèm theo của thanh toán giao dịch .
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra và nghiên cứu và phân tích những thanh toán giao dịch chứng cớ nhằm mục đích bảo vệ đặc thù hoàn toàn có thể so sánh được với bất động sản tiềm năng. Để triển khai tốt bước này, khi kiểm tra và nghiên cứu và phân tích những thanh toán giao dịch thị trường cần phải làm rõ : nguồn gốc, đặc thù và đặc thù của những thanh toán giao dịch .
Bước 3 : Lựa chọn một số ít bất động sản hoàn toàn có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm tay nghề thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh .
Bước 4 : Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản tiềm năng và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên những yếu tố khác nhau để triển khai kiểm soát và điều chỉnh giá của những bất động sản. Cách kiểm soát và điều chỉnh thường thì là lấy bất động sản tiềm năng làm chuẩn, triển khai việc kiểm soát và điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có những yếu tố được nhìn nhận là tốt hơn bất động sản tiềm năng thì kiểm soát và điều chỉnh giảm giá trị thanh toán giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lai .
Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản tiềm năng trên cơ sở giá của những bất động sản đã kiểm soát và điều chỉnh .
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện kèm theo vận dụng
Ưu điểm
Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Hạn chế :
Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.
3.2. Phương pháp chi phí
Là chiêu thức thẩm định giá dựa trên cơ sở ngân sách tạo ra một gia tài tương tự như gia tài cần thẩm định giá để xác lập giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá .
a, Cơ sở :
Giá trị thị trường của gia tài đánh giá và thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của những gia tài tương tự như đã hoặc đang thanh toán giao dịch trên thị trường
b, Nguyên tắc :
Nguyên tắc thay thế sửa chữa : nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một gia tài nhiều hơn ngân sách để mua một lô đất tựa như và cùng thiết kế xây dựng khu công trình theo mong ước có tính có ích tựa như nếu không có sự chậm trễ quá đáng .
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu suất cao nhất : lô đất thẩm định và đánh giá được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu suất cao nhất, tương tự như là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu suất cao nhất của khu công trình. Sự tích hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu suất cao nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu suất cao nhất của khu công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu suất cao nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó tích hợp với đất hay chúng hoàn toàn có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ khu công trình do không sử dụng được nữa .
Nguyên tắc cung và cầu : sự di dời của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống. giá thành tỷ suất thuận với cầu và tỷ suất nghịch với cung. Nếu ngân sách đổi khác không tương ứng với sự biến hóa của giá thành thị trường, thì ngân sách thiết kế xây dựng khu công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ ) và giá trị khu công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng .
Nguyên tắc cân đối : nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và những bộ phận khác của gia tài phải tương ứng để có mức giá trị tối ưu cho gia tài. Sự mất cân đối hoàn toàn có thể dẫn đến là giá trị khu công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự góp vốn đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do góp vốn đầu tư vào khu công trình quá nhiều .
Các bước triển khai so với bất động sản :
Bước 1 : Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện kèm theo tốt nhất và hiệu suất cao nhất theo nguyên tắc xác lập giá đết lao lý tại Luật Đất đai và những chiêu thức xác lập giá đất theo lao lý của nhà nước và hướng dẫn của những Bộ, ngành có tương quan, Ủy ban nhân dân những tỉnh thành phố thường trực Trung ương .
Bước 2 : Ước tính ngân sách hiện tại để thiết kế xây dựng mới, để tái tạo, thay thế sửa chữa khu công trình thiết kế xây dựng hiện có trên đất, gồm có cả doanh thu cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo pháp luật của pháp lý .
Bước 3 : Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của khu công trình kiến thiết xây dựng hiện có trên đất .
Bước 4 : Ước tính giá trị của khu công trình thiết kế xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi ngân sách thiết kế xây dựng mới hiện hành của khu công trình .
Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng ( + ) hiệu quả bước 1 và bước 4 .
Ưu, điểm yếu kém :
Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
3.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là chiêu thức thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi những dòng thu nhập ròng trong tương lai hoàn toàn có thể nhận được từ việc khai thác gia tài thành giá trị hiện tại của gia tài ( quy trình quy đổi này còn được gọi là quy trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá .
Phương pháp thu nhập giúp định giá BĐS chính xác
Các bước thực thi :
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 giải pháp : Phương pháp vốn hóa trực tiếp và chiêu thức dòng tiền chiết khấu :
a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp :
Vốn hóa trực tiếp là giải pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị gia tài bằng cách chuyển hóa cống phẩm của một năm. Việc chuyển hóa này thực thi đơn thuần bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với thông số thu nhập .
Bước 1 : ước tính thu nhập do gia tài mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp .
Bước 2 : tìm tỷ suất vốn hóa hoặc thông số thu nhập thích hợp với loại thu nhập .
Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).
Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) – Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa – Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.
Thất thu do gia tài không được thuê hết 100 % hiệu suất và do giao dịch thanh toán dây dưa được xác lập bằng tỷ suất trống ( không có khách thuê ) nhân ( X ) tổng thu nhập tiềm năng từ ( cho thuê ) gia tài. Thẩm định viên xác lập tỷ suất trống ( không có khách thuê ) và do giao dịch thanh toán dây dưa trải qua tìm hiểu thị trường những bất động sản cho thuê tựa như .
Ngân sách chi tiêu quản lý và vận hành, trùng tu bảo trì gia tài : gồm ngân sách trực tiếp và ngân sách gián tiếp ;
Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.
Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít
Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.
Có 3 chiêu thức thẩm định giá bất động sản đa phần xác lập tỷ suất vốn hóa
Phương pháp 1:
Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro
Trong đó:
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro đáng tiếc tính bằng lãi suất vay trái phiếu cơ quan chính phủ kỳ hạn 10 năm .
Phụ phí rủi ro đáng tiếc : gồm có rủi ro đáng tiếc kinh doanh thương mại, rủi ro đáng tiếc kinh tế tài chính, rủi ro đáng tiếc thanh khoản .
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:
M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0
Trong đó :
R0 : tỷ suất vốn hóa .
M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn góp vốn đầu tư vào gia tài .
( 1 – M ) : tỷ trọng vốn kêu gọi từ cổ đông trong tổng số vốn góp vốn đầu tư vào gia tài .
Rm : tỷ suất tịch thu vốn .
Re : lãi suất vay kỳ vọng của nhà đầu tư .
Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
Phương pháp thẩm định giá bất động sản dòng tiền chiết khấu:
Dòng tiền đều:
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ t
V : Giá trị thị trường của gia tài
CFt : Thu nhập năm thứ t
n : Thời gian nắm giữ gia tài
r : Tỷ suất chiết khấu
Dòng tiền không đều :
3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là chiêu thức thẩm định giá mà giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá được xác lập địa thế căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự tăng trưởng giả định của gia tài ( tổng doanh thu ) trừ đi toàn bộ những ngân sách phát sinh để tạo ra sự tăng trưởng đó .
a, Các bước triển khai :
Bước 1 : xác lập tiềm năng kinh doanh thương mại, phương pháp khai thác tốt nhất và hiệu suất cao nhất của thửa đất, tương thích với lao lý pháp lý, khả thi về điều kiện kèm theo kinh tế tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất, dự án Bất Động Sản ..
Bước 2 : Xác định quy trình tiến độ dự báo dòng tiền trong tương lai. Uớc tính tổng doanh thu tăng trưởng của dự án Bất Động Sản, quy đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời gian cần thẩm định giá .
Bước 3 : Ước tính tổng doanh thu tăng trưởng của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực thi quy đổi tổng doanh thu tăng trưởng của bất động sản về thời gian thẩm định giá .
Bước 4 : Ước tính tổng ngân sách tăng trưởng để tạo ra giá trị tăng trưởng của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực thi quy đổi tổng ngân sách tăng trưởng của bất động sản về thời gian thẩm định giá .
Bước 5 : Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy tác dụng giám sát của Bước 3 trừ ( – ) tác dụng của Bước 4 .
Công thức tổng quát :
V = DT – CP
V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá .
DT : là tổng doanh thu của dự án Bất Động Sản .
CP : là tổng ngân sách góp vốn đầu tư của dự án Bất Động Sản .
Áp dụng :
Phương pháp thặng dư được vận dụng để nhìn nhận giá trị bất động sản có tiềm năng tăng trưởng :
Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
3.5. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp thẩm định giá bất động sản xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Các bước triển khai :
Bước 1 : Khảo sát và lựa chọn tối thiểu 03 bất động sản mà thửa đất của những bất động sản đó có những đặc thù tương tự như với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, đơn cử là đặc thù về vị trí, diện tích quy hoạnh, hình dạng, mục tiêu sử dụng đất, đặc thù pháp lý, những yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và những yếu tố khác ảnh hưởng tác động đến giá đất. Đồng thời, tích lũy thông tin về gia tài gắn liền với đất của bất động sản so sánh .
Các bất động sản được lựa chọn đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với khu vực thanh toán giao dịch, chào mua, chào bán tương tự như với gia tài thẩm định giá tại thời gian thẩm định giá hoặc gần với thời gian thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời gian định giá .
Bước 2 : Xác định giá trị những gia tài gắn liền với đất của những bất động sản so sánh ( những bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1 ) tại thời gian thẩm định giá .
Giá trị của gia tài gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị thiết kế xây dựng mới của gia tài gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời gian thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời gian thẩm định giá
Trong đó :
Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Bước 3 : Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời gian thẩm định giá .
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá thanh toán giao dịch của bất động sản so sánh – Giá trị của gia tài gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Trong đó :
Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4 : Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá .
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
>>> XEM THÊM: Tránh ngay 4 loại đất nền này khi đầu tư bất động sản
N.Phương (Tổng hợp)
Theo Homedy Blog Tư vấn
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
