(TDVC Đặc điểm thị trường bất động sản) – Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng có thể phân chia thành nhiều loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà hầu hết các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại gồm: Bất động sản và động sản.
Bất động sản là gia tài có giá trị lớn, được những nhà đầu tư chăm sóc nhất lúc bấy giờ. Các hoạt động giải trí trên thị trường bất động sản chiếm gần 30 % tổng hoạt động giải trí của nền kinh tế tài chính. Vậy bất động sản là gì và thị trường bất động sản gồm những đặc thù gì ? Thẩm định giá Thủ Đô xin san sẻ thông tin như sau :
Xem nhanh
1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản ở Nước Ta, Theo lao lý tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm năm ngoái khái niệm lao lý :
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật…
2. Phân loại bất động sản
Việc phân loại bất động sản căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại bất động của khu vực và quốc tế. Bất động sản được chia thành 4 loại chính là:
2.1. Đất đai
Tài sản là đất đai là quyền sử dụng những thửa đất hợp pháp được pháp lý công nhận. Đây là loại bất động sản còn được gọi là đất trống, đất dự án Bất Động Sản, trang trại trồng cây, hoa màu và chăn nuôi … Thể loại đất này hoàn toàn có thể gồm có đất chưa tăng trưởng, đất tăng trưởng hoặc tái sử dụng, phân khu. Căn cứ theo mục tiêu sử dụng, đất được phân thành những loại sau đây :
- Nhóm đất nông nghiệp;
- Nhóm đất phi nông nghiệp;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
2.2. Bất động sản Nhà ở
- Nhà chung cư: Chung cư
- Nhà ở riêng lẻ: Biệt thự; Nhà liền kề; Nhà ở truyền thống
2.3. Nhà và công trình công cộng
- Công trình thương mại và dịch vụ: trung tâm thương mại; siêu thị; cửa hàng bán lẻ; nhà hàng ăn uống; giải khát; trung tâm logistic;…
- Công trình dịch vụ công cộng: Khách sạn, nhà khách, nhà trọ, nhà nghỉ, ngân hàng
- Nhà ga: nhà ga hàng không, bến giao thông đường thủy, nhà ga đường sắt, bến xe ô tô;
- Văn phòng trụ sở cơ quan: văn phòng, trụ sở làm việc của Quốc hội, Chính phủ, Chủ tịch nước; văn phòng, trụ sở làm việc của cơ quan hành chính nhà nước các cấp; viện nghiên cứu, trung tâm nghiên cứu; nhà làm việc của các cơ quan chuyên môn, doanh nghiệp, các tổ chức chính trị – xã hội và tổ chức khác;
- Công trình văn hóa;
- Công trình giáo dục;
- Công trình thể thao;
- Công trình y tế;
- Công trình thông tin liên lạc viễn thông;
- Các công trình công cộng khác
2.4. Nhà và công trình công nghiệp
- Công trình sản xuất vật liệu xậy dựng: Nhà máy sản xuất xi mang; gạch ốp lát; nhà máy sản xuất gạch, ngói đất sét nung; nhà máy sản xuất sứ vệ sinhl nhà máy sản xuất kính; nhà máy sản xuất hỗn hợ bê tông và cấu kiện bê tông; mỏ khai thác đá;
- Công trình khai thác than quặng;
- Công trình dầu khí;
- Công trình sản xuất công nghiệp nặng: nhà máy chết tạo, luyện kim; công trình công nghiệp điện tử, tin học; công trình sản xuất hóa chất; công trình sản xuất công nghiệp nhẹ; công trình chế biến thủy sản; các công trình công nghiệp khác.
- Bất động sản là nhà ở: bao gồm cả nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà nhiều thế hệ, nhà nghỉ…
- Bất động sản thương mại – dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế – giáo dục, khách sạn, văn phòng…phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống của dân cư.
- Bất động sản công nghiệp – hạ tầng: Đây là các tòa nhà có thể được sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Một số tòa nhà phân phối hàng hóa được coi là bất động sản thương mại. Việc phân loại rất quan trọng vì việc phân vùng, xây dựng và bán hàng được quy định khác nhau.
2.5. Công trình hạ tầng kỹ thuật
- Công trình giao thông: đường, đường sắt, cầu, hầm giao thông, đường thủy nội địa, càng hàng không…
- Công trình thủy lợi: hệ thống các công trình cấp nước, thoát nước,…
- Hệ thống các công trình chiếu sáng, xăng dầu và khí đốt, cấp điện, thu gom và xử lý chất thải,…
- Các công trình hạ tầng khác: nhà tang lễ và nghĩa trang, tạm chữa cháy, tuy nen kỹ thuật (đường hầm chứa cáp điện, cáp thông tin, ống cấp nước,…
3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế quốc dân vì bất động sản là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế. Hiện nay có những cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản:
- Thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.
- Thị trường bất động sản là hoạt động mau bám, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyềm sử dụng bất động sản theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.
- Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Như vậy hoàn toàn có thể thấy rằng : thị trường bất động sản là loại thị trường gồm có những thanh toán giao dịch về bất động sản được triển khai trải qua quan hệ sản phẩm & hàng hóa tiền tệ. Và mặc dầu hoàn toàn có thể còn những ý niệm khác nhau, tuy nhiên những đặc thù hầu hết của thị trường này cần được thừa nhận là :
3.1. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Bất động sản có vị trí cố định và thắt chặt không hề di tán được, những chủ thể thị trường không hề đưa gia tài đến nơi thanh toán giao dịch. Vì thế việc thanh toán giao dịch khó kết thúc tại nơi thanh toán giao dịch mà thường phải qua ba khâu hầu hết : đàm phán tại khu vực thanh toán giao dịch – kiểm tra thực địa – ĐK pháp lý .Chính điều này làm cho quan hệ thanh toán giao dịch bất động sản thường lê dài, những hành động thị trường cũng như những yếu tố tâm ý có nhiều thời cơ phát sinh trong quy trình đàm phán, việc định giá có rủi ro tiềm ẩn sai số lớn, rủi ro đáng tiếc so với nghề thẩm định giá là cao, yên cầu thẩm định và đánh giá viên phải có sự am hiểu về trình độ cũng như kinh nghiệm tay nghề nghề nghiệp
3.2. Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực
Thị Trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và hành động thanh toán giao dịch khác nhau, nguyên do là ở chỗ : có sự không đồng đều giữa những vùng, những miền về điều kiện kèm theo tự nhiên cũng như trình độ và vận tốc tăng trưởng kinh tế tài chính – văn hóa truyền thống – xã hội. Quan hệ cung và cầu, giá thành bất động sản thường chỉ ảnh hưởng tác động trong khoanh vùng phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có tác động ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng tác động đến những vùng, địa phương khác .Vì vây khi xem xét quan hệ cung và cầu, sự hoạt động của giá thành bất động sản, muốn nhìn nhận một cách hài hòa và hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với những điều kiện kèm theo kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực đơn cử .
3.3. Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
thị trường bất động sản là một dạng thị trường không tuyệt vời do sự không giống hệt về thông tin và những yếu tố cấu thành. Điều này xuất phát từ chỗ : những thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không thông dụng ; những tiêu chuẩn nhìn nhận bất động sản chỉ hoàn toàn có thể được thống kê giám sát một những tương đối ; không sẵn có những bất động sản cùng loại để so sánh ; trên thị trường chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về một bất động sản, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm tay nghề. Chính vì thế :+ Giá cả bất động sản không trọn vẹn là giá cạnh tranh đối đầu và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của một loại sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá bất động sản dịch chuyển theo khunh hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng .
+ Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với cả người mua và người bán, để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giao dịch mới có thể thành công.
Xem thêm: Siết vốn đầu cơ bất động sản
+ Đối với việc làm định giá : Khi xem xét những chứng cứ thanh toán giao dịch cần nghiên cứu và phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có cung ứng được những nhu yếu là dẫn chứng hài hòa và hợp lý về thanh toán giao dịch thị trường và hoàn toàn có thể sử dụng được để so sánh và ước tính giá trị cho gia tài tiềm năng hay không
3.4. Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Trên thị trường bất động sản, khi cầu đổi khác, tất yếu dẫn đến sự biến hóa về Chi tiêu BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung và cầu về bất động sản thường mất cân đối theo khunh hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không hề phản ứng một cách nhanh gọn và tương ứng với biến hóa của cầu, việc tăng cung về bất động sản cho một mục tiêu đơn cử nào đó thường mất nhiều thời hạn, dẫn đến ảnh hưởng tác động kích thích tăng hoặc giảm cung bất động sản luôn có một độ trễ lớn hơn so với những loại sản phẩm khác .Do đó, khi xem xét thị trường bất động sản cần quan tâm :+ Những tác nhân làm tăng cầu bất ngờ đột ngột sẽ tiềm ẩn những cơn sốt giá BĐS. Việc chống những cơn sốt về giá Bất Động Sản Nhà Đất bằng cách tăng cung là rất hạn chế .+ Đối với việc quản trị Nhà nước cần phải có những chủ trương không thay đổi, dài hạn so với Bất Động Sản Nhà Đất và công khai minh bạch những chủ trương này nhằm mục đích không thay đổi thị trường Bất Động Sản Nhà Đất .+ Đối với hoạt động giải trí thẩm định giá cần phải có sự xem xét thận trọng đến đặc thù này của thị trường BĐS Nhà Đất để ước tính một cách hài hòa và hợp lý giá trị BĐS. Việc quản trị Nhà nước so với BĐS Nhà Đất không tốt sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng tiếc so với việc hành nghề thẩm định giá .
3.5. Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
Bất Động Sản Nhà Đất trong đó hầu hết là một loại tài nguyên quý giá. Mặt khác, thị trường bất động sản còn là một dạng nổi bật của loại thị trường cạnh tranh đối đầu không hoàn hảo nhất – thiếu tính hiệu suất cao. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là thiết yếu, nhằm mục đích giảm thiểu những ảnh hưởng tác động bất lợi đến những tiềm năng kinh tế tài chính vĩ mô .Sự can thiệp của Nhà nước được bộc lộ một cách tập trung chuyên sâu ở chỗ. Nhà nước bảo vệ tính pháp lý cho những bất động sản, đó là những điều kiện kèm theo quan trọng để Bất Động Sản Nhà Đất hoàn toàn có thể được thanh toán giao dịch, mua và bán một cách công khai minh bạch minh bạch như những sản phẩm & hàng hóa thường thì khác ; thực thi trấn áp những thanh toán giao dịch trên thị trường bất động sản, bảo vệ cho thị trường hoạt động giải trí một cách lành mạnh, thôi thúc những thị trường khác cùng tăng trưởng, giảm thiếu rủi ro đáng tiếc, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho những nhà đầu tư .
Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.
|
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
