——————————————-
(Tác giả: Công Thành Vũ)
Trong bài này, tôi sẽ san sẻ thêm về chiến lược đầu tư dự án Bất Động Sản đơn cử một chút ít dựa vào kinh nghiệm tay nghề hàng chục năm qua. Mời theo dõi xem ….
Thực ra câu hỏi này không chỉ có tương quan tới bất động sản mà là câu hỏi chung của doanh nghiệp là đầu tư vào đâu, có tương thích với nguồn lực và mong ước của người chủ doanh nghiệp hay không ?
Ở đây nếu người chủ doanh nghiệp đã xem xét và thấy thú vị với nghành nghề dịch vụ bất động sản thì Chiến lược đầu tư bất động sản sẽ phải vấn đáp thắc mắc :
Thị trường bất động sản gồm những gì?
Nguồn lực đầu tư của mình là bao nhiêu?
Đầu tư vào đâu? vào sản phẩm nào?
Tổ chức thực hiện đầu tư như thế nào?
Bởi vì bất động sản là nghành nghề dịch vụ rất to lớn nên nhà đầu tư cần có chiến lược nghiên cứu và phân tích, lựa chọn một phân khúc đơn cử tương thích với doanh nghiệp của mình .
Để hiểu được điều này thứ nhất phải hiểu thị trường mình định tham gia có những loại loại sản phẩm nào. Vậy thì những loại sản phẩm đầu tư bất động sản dành cho những chủ đầu tư là gì ?
Nhiều người thường phân loại những loại sản phẩm bất động sản như theo công dụng sử dụng ví dụ như loại sản phẩm nhà tại, nghỉ ngơi, công nghiệp … nhưng tôi thích cách phân loại theo đặc thù của đất vì đặc thù của đất phản ánh rõ nét nhất thực chất của một bất động sản và sẽ không gây hiểu nhầm giữa những loại sản phẩm. Theo đặc thù của đất sẽ có 2 loại bất động sản như sau :
Là những mẫu sản phẩm bất động sản hình thành nên từ đất ở lâu bền hơn. Nhóm mẫu sản phẩm này phần lớn dành cho mục tiêu ở gồm có : căn hộ chung cư cao cấp căn hộ cao cấp, nhà liền kề, biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang, đất nền, nhà phố .. nhưng cũng có 1 số ít dạng lai giữa ở và kinh doanh thương mại như shophouse ( tầng 1 kinh doanh thương mại, những tầng trên để ở ), officetel ( lai giữa tính năng ở và làm văn phòng ), condotel ( lai giữa công dụng căn hộ cao cấp ở và nhà ở cho thuê nghỉ ngơi ) .
VD : Shophouse Meyhomes Capital Phú Quốc có thể làm mô hình kinh doanh + du lịch nghỉ dưỡng
Nói Kết luận quan trọng nhất là đặc thù đất của bạn là đất ở vĩnh viễn. Còn gia tài trên đất hoàn toàn có thể là bất kể thứ gì bạn muốn. Bạn hoàn toàn có thể để không dưới dạng đất nền, bạn hoàn toàn có thể xây nhà để ở, xây shop, xây khách sạn để kinh doanh thương mại. Đối với đất ở có lẽ rằng chỉ trừ làm công nghiệp là không làm được do những hạn chế về môi trường tự nhiên, nhưng mở xưởng tại nhà mà không gây ô nhiễm cũng chẳng ai cấm .
Khi bạn chiếm hữu đất ở, tùy theo từng thị trường mà bạn hoàn toàn có thể tăng trưởng những sản phầm tương thích .
Xem nhanh
Ví dụ 1:
Bạn để nguyên không thiết kế xây dựng và bán dưới dạng đất nền. Sản phẩm này có đặc thù là tính thanh khoản rất cao do mức giá hài hòa và hợp lý và cho người mua quyền dữ thế chủ động trong việc kiến thiết xây dựng nhà ở ( khi nào cần ở mới xây và được dữ thế chủ động về kiến trúc ). Sản phẩm này tương thích với những khu vực như TT thị xã, TT khu dân cư tại những tỉnh chưa tăng trưởng. Khách hàng chính là người địa phương có nhu yếu mua cất giữ hoặc lan rộng ra nhà ở .
Trong quy trình khảo sát ở tỉnh Quảng Bình, tôi thấy có doanh nghiệp tiến hành quy mô này rất thành công xuất sắc. Nếu những bạn có dịp qua những làng cá ven biển Quảng Bình thì sẽ thấy đây là những khu dân cư rất tăng trưởng, người dân đi biển có thu nhập tốt, tỷ lệ dân cư cao và nhu yếu nhà ở cũng cao. Phát hiện được nhu yếu ở tăng cao 1 doanh nghiệp đã đầu tư những quy mô khu đô thị mini ( chỉ từ 2-3 Ha ) nằm ở TT hoặc vùng ven liền kề với khu làng cũ. Sản phẩm là đất chia lô có hạ tầng đường xá, điện nước, chiếu sáng đồng nhất. Dự án bán hết từ khi chưa làm xong hạ tầng .
Tuy nhiên quy mô đất nền trong quá trình 2019 trở lại đây không nhận được sự ủng hộ của những cấp chính quyền sở tại vì nó không giúp góp thêm phần cải tổ cảnh sắc và bộ mặt đô thị và còn gây ra những quan điểm về sự tiêu tốn lãng phí đất đai. Rất nhiều chính quyền sở tại địa phương lúc bấy giờ đã không đồng ý dự án Bất Động Sản bán đất nền và nhu yếu nhà đầu tư phải thiết kế xây dựng nhà ( thô ) .
Ví dụ 2:
Bạn kiến thiết xây dựng nhà thô để bán : Như tôi vừa nói trên, nhiều chính quyền sở tại sẽ nhu yếu những chủ đầu tư phải thiết kế xây dựng trước khi được bán nhà. Quy định này sẽ làm tác động ảnh hưởng tới tính thanh toán của mẫu sản phẩm ( nôm na là khó bán hơn ) vì mẫu sản phẩm bán ra có giá cao hơn vì gồm cả giá đất và giá nhà xây thô .
Tuy nhiên cũng có cách để tạo ra sự độc lạ cho bán hàng ví dụ như bạn sẽ quảng cáo lần tiên phong có 1 khu đô thị tân tiến và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như những tiện ích văn minh vì đúng là một khu đô thị xây thô triển khai xong mặt ngoài đồng nhất nhìn sẽ mê hoặc hơn nhiều một khu đất trống .
Ví dụ 3:
Nếu như mảnh đất ở của bạn lại may mắn nằm trong đô thị và đủ rộng (vd 3000 m2 trở lên) thì hoàn toàn có thể nghĩ tới một dự án chung cư. Tuy nhiên để biến một mảnh đất thành chung cư sẽ cần nhiều vấn đề pháp lý phải giải quyết.
Hoặc bạn cũng hoàn toàn có thể tham khao quy mô khu chia lô xây nhà bán ( tôi đã cùng một số ít đồng đội thực thi quy mô này khá thành công xuất sắc, giải pháp là bạn mua 1 mảnh đất ở diện tích quy hoạnh lớn, chia thành những mảnh nhỏ và kiến thiết xây dựng nhà trên từng mảnh nhỏ để bán. Mô hình này ở TP.HN rất thông dụng ở khu vực Gia Lâm, Long Biên nơi có đất ở rộng do tiền thân là khu vực làng xã ) Ngoài ra, so với những mảnh đất ở có lợi thế về vị trí thương mại thì kiến thiết xây dựng shop, shop thương mại, nhà hàng quán ăn sẽ hài hòa và hợp lý .
Một dự án phân lô tại Đồng Tranh – Phú Quốc
Hoặc nếu nằm trong khu vực đông dân cư hoàn toàn có thể nghĩ tới quy mô những căn hộ cao cấp dịch vụ cho thuê hoặc khách sạn nếu chưa có nhu yếu xây nhà để ở .
Các mẫu sản phẩm bất động sản nhóm ở thường nằm trong những dự án Bất Động Sản Khu Dân cư, Khu Đô thị, Dự án nhà ở hoặc nằm độc lập như những mẫu sản phẩm nhà phố …
Theo quy định của pháp luật nhóm đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Người, tổ chức được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Theo Điều 179 Luật đất đai 2013).
Xuất phát từ tâm ý tích góp và thích chiếm hữu lâu bền hơn của dân cư Nước Ta nên bất động sản nhóm ở có những đặc thù gần nhất với đặc thù chiếm hữu ( không chiếm hữu được vì đất đai thuộc về Nhà nước ) nên luôn là mẫu sản phẩm được chăm sóc nhất trong số những mô hình bất động sản .
1.2 Bất động sản cho thuê:
Bất động sản cho thuê là những bất động sản được hình thành trên đất đi thuê của Nhà nước trong một thời hạn nhất định. Tùy theo đặc thù của loại đất thuê mà Chủ đầu tư hoàn toàn có thể tăng trưởng những gia tài trên đất khác nhau để kinh doanh thương mại. Tính chất của loại đất thuê được pháp luật trong quy hoạch .
Ví dụ như đất thuê là đất công nghiệp thì chủ đầu tư hoàn toàn có thể tăng trưởng những dự án Bất Động Sản bất động sản công nghiệp ví dụ như thiết kế xây dựng hạ tầng KCN, cụm công nghiệp để cho thuê lại, hoàn toàn có thể thiết kế xây dựng nhà xưởng, xí nghiệp sản xuất để sản xuất .
Đối với những dự án Bất Động Sản mà đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư dự án Bất Động Sản công nghiệp cũng được gọi là bất động sản công nghiệp, vd đất để làm trang trại điện gió, điện mặt trời, thủy điện hay kiến thiết xây dựng những khu công trình công nghiệp khác .
Nếu đất thuê là đất thương mại, dịch vụ, văn phòng thì có thể xây dựng các bất động sản là trung tâm thương mại, chợ, kios, văn phòng, dịch vụ. Hoặc nếu đất thuê là đất du lịch dịch vụ thì có thể xây dựng khách sạn, resort và các loại hình kinh doanh lưu trú khác.
Để tránh nhầm lẫn tôi cũng xin nói thêm về mô hình bất động sản nghỉ ngơi. Gọi tên bất động sản nghỉ ngơi là theo đặc thù tính năng của dự án Bất Động Sản, nghĩa là những bất động sản nằm ở những khu du lịch, những vùng địa lý có năng lực khai thác du lịch .
Trong một dự án Bất Động Sản bất động sản nghỉ ngơi hoàn toàn có thể có nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất thương mại, đất dịch vụ du lịch. Những nhà ở condotel nếu kiến thiết xây dựng trên phần đất ở của dự án Bất Động Sản thì trọn vẹn có công dụng như một căn hộ cao cấp nghĩa là ngoài lưu trú cũng có cả công dụng ở và được chiếm hữu lâu dài hơn. trái lại nếu vẫn căn hộ chung cư cao cấp condotel đó nhưng kiến thiết xây dựng trên phần đất dịch vụ du lịch thì chỉ có công dụng lưu trú tương tự như như khách sạn .
Ở 1 số ít dự án Bất Động Sản nghỉ ngơi phần biệt thự nghỉ dưỡng cũng có 2 dạng đất, đất ở và đất thuê, trong đó biệt thự nghỉ dưỡng thiết kế xây dựng trên đất ở hoàn toàn có thể bán cho người mua để chiếm hữu lâu bền hơn. Mô hình này đặc biệt quan trọng thông dụng ở những dự án Bất Động Sản tại Phú Quốc nhằm mục đích tạo điều kiện kèm theo cho những nhà đầu tư tịch thu vốn nhanh .
Chính vì thế khi mua đầu tư những dự án Bất Động Sản nghỉ ngơi, người mua cần rất chăm sóc tới đặc thù của đất kiến thiết xây dựng khu công trình. Các chủ đầu tư cũng cần nói rõ với người mua về đặc thù chiếm hữu của từng mẫu sản phẩm mặc dầu về mặt đặc thù sử dụng là như nhau .
Sau khi đã có cái nhìn tổng quan về những loại sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư cần cân đối yếu tố nguồn lực gồm có kinh tế tài chính và con người để xem mình sẽ tương thích với loại sản phẩm bất động sản nào .
Câu hỏi tiên phong là tôi cần tối thiểu bao nhiêu tiền để trở thành chủ đầu tư một dự án Bất Động Sản bất động sản. Chắc chắn sẽ không ai vấn đáp đúng chuẩn được câu hỏi này. Tuy nhiên bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm những số liệu tương đối mà tôi đã đúc rút từ kinh nghiệm tay nghề tăng trưởng dự án Bất Động Sản dưới đây ( sắp xếp theo nhu yếu vốn từ thấp đến cao ) để lựa xem nhu yếu đầu tư của mình tương thích với phân khúc nào :
Như ở trên tôi đã trình diễn cách làm tóm tắt của quy mô này là chủ đầu tư bỏ tiền mua 1 lô đất ở, tối thiểu khoảng chừng 100 mét vuông. Sau đó chia ra thành những lô nhỏ khoảng chừng 30 mét vuông, còn lại 10 mét vuông làm lối đi lại. Trên mỗi lô đất 30 mét vuông này sẽ xây nhà ( trung bình 3,5 tầng ) và bán cho người sử dụng .
Đối với quy mô này bạn cần 1 khoản đầu tư bắt đầu để mua đất nhưng chính do đất bạn mua là đất ở lâu bền hơn có sổ đỏ chính chủ nên khoản tiền bạn cần sẽ chỉ là 30-40 % giá trị đất, phần còn lại hoàn toàn có thể vay ngân hàng nhà nước và thế chấp ngân hàng bằng chính lô đất .
Sau khu mua đất bạn sẽ triển khai phân lô và phong cách thiết kế, xin GPXD và hoàn toàn có thể triển khai bán hàng ngay do đó gánh nặng về kinh tế tài chính không lớn. Thời gian quay vòng của 1 dự án Bất Động Sản loại này từ 6 tháng đến 1 năm tùy vận tốc thiết kế xây dựng và bán hàng. Bạn cần biết thời hạn quay vòng vì nó cũng tương quan tới ngân sách kinh tế tài chính bạn bỏ ra nuôi cỗ máy .
Đối với quy mô này ngân sách tiên phong phải bỏ ra là ngân sách khảo sát tìm kiếm khu vực và thực thi những thủ tục của dự án Bất Động Sản. Mức độ đầu tư này thực sự rất vô cùng nhưng theo kinh nghiệm tay nghề đúc rút của tôi khoảng chừng 20 tỷ / 10 Ha .
VD: Dự án Star New City Trảng Bom giáp ranh TP Biên Hòa có diện tích khoảng 3.5 hecta
Khoản ngân sách tiếp theo khá lớn là ngân sách đền bù giải phóng mặt phẳng. Tùy theo khung giá đất ở từng địa phương mà mức ngân sách này hoàn toàn có thể lên tới hàng chục tỷ ( thường khoảng chừng 300 – 500 nghìn / mét vuông ). Tiếp nữa là những ngân sách tư vấn như tư vấn khảo sát, đo đạc, lập quy hoạch, tư vấn phong cách thiết kế cơ sở, tư vấn đấu thầu ..
Tiền sử dụng đất cũng là một khoản lớn nhất trong quy trình tăng trưởng dự án Bất Động Sản vì lúc bấy giờ giá tính tiền sử dụng đất cũng đã khá tiệm cận với giá thị trường. Đây là khoản chi hoàn toàn có thể lên tới hàng trăm tỷ. Những thị trường càng tốt tiền sử dụng đất càng cao, bù lại mẫu sản phẩm sau này cũng bán được giá cao .
Ngoài ta thì nhà đầu tư còn phải đầu tư hạ tầng trước khi hoàn toàn có thể bán hàng thu tiền ( so với dự án Bất Động Sản bán đất nền ) và đầu tư đến phần móng ( so với dự án Bất Động Sản nhu yếu bán nhà xây thô ) .
Thời gian để tiến hành một dự án Bất Động Sản khu dân cư, khu đô thị này lê dài khoảng chừng 1 – 1,5 năm cho tiến trình thủ tục. 6 tháng đến 1 năm cho quy trình tiến độ giải phóng mặt bằng ( tuy nhiên nếu có vướng mắc thì thời hạn giải phóng mặt bằng hoàn toàn có thể lâu hơn nữa. Nhưng cũng có những cách để rút ngắn quy trình này ). Thông thường tổng thời hạn từ lúc khởi đầu khảo sát cho tới khi đủ điều kiện kèm theo bán hàng sẽ khoảng chừng 3 năm. Nhà đầu tư cần nắm được thời hạn này để tự nhìn nhận mình có đủ kiên trì và đủ kinh tế tài chính duy trì hoạt động giải trí cỗ máy cho tới khi có thành quả hay không .
Moonlight Centre Point – Hưng Thịnh : Một trong những dự án căn hộ chung cư hiếm hoi được triển khai mùa dịch Covid – 19
Đầu tư 1 dự án Bất Động Sản căn hộ chung cư cao cấp là đã ở tầm chủ đầu tư lớn rồi. Lý do là dự án Bất Động Sản căn hộ cao cấp chỉ hoàn toàn có thể đầu tư ở những tỉnh, thành phố tăng trưởng. Mà đã ở những tỉnh này xin đất mới từ đầu để đầu tư là bất khả thi, chỉ có cách là mua lại đất từ những chủ đầu tư trước đó để tăng trưởng tiếp. Chính thế cho nên mà quy mô này yên cầu một lượng vốn lớn ngay từ bắt đầu và một lượng vốn tiếp theo cho việc kiến thiết xây dựng .
Không chỉ có căn hộ chung cư cao cấp, những dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà cao tầng liền kề nói chung ( khách sạn, condotel ) lúc bấy giờ đều rất khó khăn vất vả về nguồn đất vì những vị trí đẹp hoàn toàn có thể tiến hành được đều đã có chủ và chỉ hoàn toàn có thể mua lại .
Có thể lựa chọn giữa 2 quy mô là đầu tư cụm công nghiệp và khu công nghiệp. Về diện tích quy hoạnh : Không có pháp luật đơn cử về diện tích quy hoạnh tối đa hay tối thiểu của khu công nghiệp. Còn Cụm công nghiệp có diện tích quy hoạnh tối thiểu 10 Ha và tối đa 75 Ha. Với cụm công nghiệp thuộc những huyện miền núi hay cụm công nghiệp làng nghề thì diện tích quy hoạnh tối thiểu không dưới 5 ha. Về thủ tục : Khu công nghiệp phải được nhà nước phê duyệt. Còn cụm công nghiệp do cấp tỉnh quyết định hành động .
Hình thức đầu tư bất động sản công nghiệp cũng tương tự như như đầu tư dự án Bất Động Sản đất nền. Nghĩa là cũng triển khai những khâu thủ tục, đền bù giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng. Ở quá trình kinh doanh thương mại trong khi đất nền là bán cho người mua cá thể thì bất động sản công nghiệp là cho thuê dài hạn với người mua tổ chức triển khai ( đối tượng người tiêu dùng sẽ thu hẹp lại so với đất nền ) .
Phú Quốc – nơi đón đầu đầu tư nghỉ dưỡng của các ông lớn BĐS
Đầu tư bất động sản nghỉ ngơi có lẽ rằng là quy mô đầu tư yên cầu nhiều nguồn lực nhất. Ngoài những quy trình thủ tục như những dự án Bất Động Sản đầu tư đất nền và công nghiệp, để kinh doanh thương mại được bất động sản nghỉ ngơi bạn còn phải đầu tư hoàn thành xong dự án Bất Động Sản và tổ chức triển khai quản trị dự án Bất Động Sản. Về kinh tế tài chính, bạn bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ nên rất cần một nền kinh tế tài chính vững mạnh. Trong 1 số ít dự án Bất Động Sản nghỉ ngơi có thành phần để bán giúp nhà đầu tư tịch thu nhanh một phần vốn đầu tư tuy nhiên về cơ bản bạn phải đầu tư hoàn thành xong và tổ chức triển khai quản trị thật tốt mới hoàn toàn có thể tịch thu vốn. Thời gian tịch thu vốn cũng khá lâu ( ở thời kỳ đỉnh điểm của du lịch, 1 dự án Bất Động Sản khách sạn 4 sao, có thành phần condotel để bán, nhưng cũng mất tới 12 năm để tịch thu vốn ) .
Bên cạnh về nguồn lực kinh tế tài chính, bạn cần có nguồn lực về con người và địa thế căn cứ vào thời hạn thực thi so với từng loại dự án Bất Động Sản nêu trên để cân đối nguồn lực cho cỗ máy này ( ví dụ như tiền lương cho nhân sự trong x năm ) .
Sau khi đã cân đối được năng lượng kinh tế tài chính và chọn được loại sản phẩm mình hoàn toàn có thể đầu tư đúng với năng lượng, chủ đầu tư khởi đầu triển khai tiến hành. Ở những phần sau tôi sẽ san sẻ phương pháp tổ chức triển khai cỗ máy nổi bật ở những chủ đầu tư ứng với từng quy mô đầu tư và phương pháp tiến hành của từng mô hình cũng như một số ít kinh nghiệm tay nghề trong quy trình thực thi .
(Theo Công Thành Vũ)
Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây
Xem thêm các tin tức hot tại đây
Trải nghiệm mới :
Thân mời bạn đọc cóquan điểm hoặc bài viết san sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com .vn0@gmail.com nhé.
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
