Xem nhanh
Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản
Ủy thác đầu tư bất động sản ( REIT ) là hình thức cho phép nhà đầu tư mua chứng từ quỹ đã phát hành thay vì mua nhà / đất trực tiếp. Sau đó, ủy quyền quản trị quỹ. Quỹ sẽ không chịu nghĩa vụ và trách nhiệm mua lại chứng từ quỹ khi nhà đầu tư có nhu yếu bán .
Hoạt động chính của quỹ là mua / bán, quản trị những loại sản phẩm trong nghành bất động sản, góp vốn tăng trưởng dự án Bất Động Sản hoặc rót vốn vào những công ty kinh doanh thương mại bất động sản. Các nhà đầu tư nhận được doanh thu dưới hình thức cổ tức, được quỹ trả vào một khoảng chừng thời hạn nhất định .
Trên thực tế, tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động đều thuộc sở hữu của các công ty nước ngoài, trong đó có những cái tên nổi bật như: ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital Group, VNL của Vinacapital, VPH của Indochina Capital Group. Saigon Asset Management, VPF thuộc tập đoàn hùng mạnh Dragon Capital,…
Cho đến nay, những quỹ đầu tư quốc tế vẫn liên tục rót vốn vào thị trường bất động sản Nước Ta. Điều này cho thấy tiềm năng của thị trường còn rất lớn .
Đặc điểm của mô hình quỹ đầu tư bất động sản
Quỹ REIT được xây dựng và hoạt động giải trí dưới hai hình thức và có những đặc thù đơn cử sau :
Quỹ đầu tư sàn chứng khoán đại chúng ( đầu tư bất động sản ) : Thứ nhất, đây sẽ là quỹ đầu tư sàn chứng khoán được chào bán công khai chứng từ quỹ ra công chúng, được hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư nhằm mục đích kiếm doanh thu từ việc đầu tư vào bất động sản. Tiếp theo, quỹ hoạt động giải trí theo hình thức quỹ đóng, không mua lại chứng từ quỹ đã phát hành thành công xuất sắc ra công chúng theo nhu yếu của nhà đầu tư .
Công ty đầu tư sàn chứng khoán kinh doanh thương mại bất động sản : Là tổ chức triển khai được hình thành dưới hình thức công ty CP đại chúng, được xây dựng và hoạt động giải trí theo pháp luật của pháp lý Nhà nước về sàn chứng khoán .
Điều kiện hoạt động giải trí của quỹ
Theo lao lý của pháp lý, quỹ REIT cần phân phối những nhu yếu sau :
Tối thiểu 65 % tổng giá trị gia tài ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản tại Nước Ta với mục tiêu : khai thác để có thu nhập không thay đổi hoặc cho thuê .
Thời hạn nắm giữ bất động sản tối thiểu là 24 tháng kể từ ngày thanh toán giao dịch mua và bán, trừ trường hợp đặc biệt quan trọng pháp lý có lao lý .
Loại bất động sản đầu tư phải tương thích và phân phối những điều kiện kèm theo về chủ trương, tiềm năng đầu tư nêu rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch .
Quỹ không được phép thực thi những hoạt động giải trí kiến thiết xây dựng và tăng trưởng những dự án Bất Động Sản bất động sản dưới mọi hình thức .
Các khoản cho vay được bảo vệ hoặc cấp với điều kiện kèm theo không vượt quá 5 % tổng giá trị gia tài ròng của quỹ tại thời gian phát sinh .
Tối đa 35 % giá trị gia tài ròng của quỹ được đầu tư vào tiền tệ hoặc những khoản tương tự tiền, trái phiếu cơ quan chính phủ hoặc trái phiếu được cơ quan chính phủ bảo lãnh, sàn chứng khoán niêm yết, ĐK thanh toán giao dịch ( không tính CP ). đầu tư vào CP của những công ty bất động sản ) .
Ưu điểm của quỹ so với nhà đầu tư
Nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản sẽ có nhiều lựa chọn: Mua trực tiếp, mua trái phiếu, mua cổ phần, chứng chỉ quỹ bất động sản.
Trước đây, người mua trái phiếu bất động sản thường có những quyền lợi và nghĩa vụ đi kèm khá mê hoặc như được mua nhà ở hình thành trong tương lai với giá khuyến mại. Tuy nhiên, khi Nghị định 71 phát hành, hình thức này không còn hiệu lực thực thi hiện hành, nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận gốc và lãi như trái phiếu thường thì .
So với hình thức mua bất động sản trực tiếp, đầu tư vào quỹ sẽ có ưu điểm điển hình nổi bật hơn là cơ cấu tổ chức được cho phép kêu gọi đủ vốn để đầu tư vào những dự án Bất Động Sản có quy mô từ lớn đến rất lớn và phong phú. loại loại sản phẩm, có đội ngũ quản trị chuyên nghiệp, giảm thiểu rủi ro đáng tiếc. Đặc biệt, nhà đầu tư có số vốn không quá lớn vẫn hoàn toàn có thể tham gia thị trường một cách gián tiếp trải qua những công ty quỹ .
Hạn chế của quỹ đầu tư bất động sản
Khi tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản, đồng nghĩa tương quan với việc nhà đầu tư không được ra quyết định hành động trực tiếp, trọn vẹn nhờ vào vào kế hoạch của ban chỉ huy quỹ, đồng thời mất phí quản trị định kỳ. Bên cạnh đó, quỹ đầu tư mạo hiểm cũng có những rủi ro đáng tiếc nhất định. Nếu thị trường bất động sản dịch chuyển hoặc ngừng hoạt động, giá trị của quỹ cũng sẽ giảm theo .
Khi so sánh với những công ty bất động sản, doanh thu của quỹ REIT cũng sẽ bị hạn chế một phần do những pháp luật ngặt nghèo trong hoạt động giải trí kêu gọi vốn và đầu tư .
Quỹ REIT được cho là khá minh bạch, nhưng cũng chỉ mang đặc thù tương đối. Bởi lẽ, việc định giá NAV của quỹ sẽ tương quan mật thiết đến hoạt động giải trí nhìn nhận đúng chuẩn giá trị bất động sản mà công ty đang nắm giữ. Và tất yếu, việc nhìn nhận này không khi nào là đơn thuần .
Ngoài ra, hiện tại, do quỹ REIT hầu hết thuộc chiếm hữu của những công ty quốc tế nên nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu khá cao .
Đầu tư vào bất động sản có bảo đảm an toàn hơn đầu tư vào CP bất động sản ?
Nhìn chung, đầu tư vào quỹ REIT sẽ tương đối bảo đảm an toàn hơn so với đầu tư vào CP bất động sản. Điều này được lý giải bởi hai nguyên do chính như sau :
Thứ nhất, quỹ REIT có nguồn vốn kêu gọi lớn, đầu tư vào nhiều loại loại sản phẩm vào những nghành kinh doanh thương mại, dự án Bất Động Sản hoặc khu công trình khác nhau ở nhiều khu vực .
Thứ hai, do quỹ REIT phần nhiều đầu tư vào những mẫu sản phẩm hữu hình, có cơ sở pháp lý vững chãi để tuân thủ những pháp luật của pháp lý kiểm soát và điều chỉnh nên rủi ro đáng tiếc khi mua CP thấp hơn. Điều này đúng ngay cả khi một nhà đầu tư nỗ lực phân tán rủi ro đáng tiếc bằng cách mua nhiều loại CP bất động sản. Đây cũng được coi là một trong những lợi thế của quỹ .
Bạn có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản ?
Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích những đặc thù của quỹ REIT, hoàn toàn có thể thấy, so với những hình thức đầu tư thông dụng vào bất động sản ( trái phiếu, CP, mua trực tiếp ), quỹ REIT có nhiều lợi thế hơn. Đặc biệt, tỷ suất chi trả cổ tức của những quỹ đầu tư bất động sản tốt hơn trong khi rủi ro đáng tiếc thấp hơn .
Tính minh bạch của quỹ REIT được đánh giá cao hơn so với các công ty bất động sản. Vì lợi nhuận được trả theo tình hình hoạt động thực tế của quỹ, không “trông chờ” vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban lãnh đạo công ty.
Quỹ REIT cũng là thời cơ cho những nhà đầu tư chiếm hữu số tiền nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản – một ngành luôn được coi là cần số vốn lớn khi muốn tham gia thị trường .
Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, tỷ suất chiết khấu cho REITs quốc tế lúc bấy giờ vẫn còn khá cao, do đó, mức độ mê hoặc của doanh thu sẽ chỉ đáng xem xét khi mức chiết khấu phải trả tương thích với doanh thu của bạn. nhận. Đây cũng là điểm quan trọng nhất khi quyết định hành động lựa chọn quỹ đầu tư mạo hiểm .
REIT có phải là một khoản đầu tư tốt không
Vấn đề với REITs là nó làm mất đi năng lực tạo ra của cải thực sự của bất động sản thương mại. Luật thuế REIT mới pháp luật rằng ở cấp công ty, họ không phải trả 21 % nhưng khi phân phối cho những nhà đầu tư, những nhà đầu tư sẽ nộp thuế theo Lever cá thể, thuế suất thường cao hơn công ty. Điều này thực sự làm giảm tiềm năng tăng trưởng của những khoản đầu tư bất động sản và năng lực tạo ra gia tài mà bất động sản thương mại có được .
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
