Cách tính toán dòng tiền trong đầu tư bất động sản

Với những người kinh doanh bất động sản thì “dòng tiền” là một trong những khái niệm khá quen thuộc. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết công thức tính chính xác để có phương án đầu tư nhà đất hiệu quả.

Bài viết hôm nay, Phúc Trịnh chia sẽ cụ thể cách tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản một cách đơn giản và hiệu quả nhất và cũng rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ các bạn có chuyên môn về chủ đề này nhé.

1. Khái niệm bất động sản dòng tiền là gì?

Dòng tiền là nguồn thu từ hoạt động giải trí kinh doanh thương mại, sự luân chuyển liên tục của tiền thu – tiền chi trong một khoảng chừng thời hạn nhất định. Trong kinh doanh thương mại bất động sản, nhà đầu tư thường sẽ nhìn vào 2 loại lãi chính là lãi vốn và lãi dòng tiền. Trong đó, những loại sản phẩm sinh dòng tiền sẽ được nhiều người lựa chọn vì bảo vệ bảo đảm an toàn hơn và hoàn toàn có thể sinh lời bền vững và kiên cố, lâu bền hơn .

Một số ví dụ về các sản phẩm bất động sinh dòng tiền như: mua nhà hoặc chung cư rồi cho thuê theo tháng hoặc ngày, đầu tư vào các loại hình dịch vụ condotel, office-tel…Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể tự khai thác bằng phương án kinh doanh: mở quán cafe, mở cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini…

2. Công thức cách tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản

Trước khi xuống tiền góp vốn đầu tư, bạn cần lên được dòng tiền chi ra cũng như giá cả mong đợi. Nếu năng lực sinh lời thấp hơn so với việc gửi ngân hàng nhà nước hoặc góp vốn đầu tư vào lĩnh khác thì không nên mạo hiểm vì vừa tốn thời hạn vừa không mang lại doanh thu cao .
Để tính được dòng tiền trong góp vốn đầu tư bất động sản một cách đúng mực, bạn cần thực thi triển khai những bước đơn cử sau đây :

Bước 1: Lên dự tính dòng tiền cho mỗi năm

Giá mua: nhà đầu tư có thể định giá bằng cách so sánh với các sản phẩm có cùng phân khúc, cùng loại hình và trong cùng một khu vực.

Giá bán: nhà đầu tư có thể dựa vào tiềm năng phát triển của sản phẩm và khu vực trong tương lai để dự đoán giá bán. Chẳng hạn như: bạn muốn đầu tư vào dự án bất động sản ven biển Bình Thuận, mức giá hiện tại là 20 triệu/m2. Sau khoảng 5 đến 10 năm đi vào hoạt động, đây sẽ là khu du lịch phát triển, thu hút nhiều du khách, lúc này các sản phẩm bất động sản sẽ gia tăng giá trị và có thể lên đến 40 triệu/m2.

Dòng tiền kinh doanh mỗi năm: nhà đầu tư lên kịch bản kinh doanh mỗi năm dựa vào các mô hình tương tự trong khu vực. Nếu bạn mua sản phẩm cam kết dòng tiền của chủ đầu tư thì có thể dựa vào chính sách của họ để lên kế hoạch.

Một ví dụ đơn cử để bạn dễ tưởng tượng như sau : bạn mua một căn condotel với giá 35 tr / mét vuông cho một căn 50 mét vuông, với dòng tiền mỗi năm trong 3 năm là 10 % tức là 35 tr * 50 * 8 % = 140 triệu / năm, bạn nghĩ rằng căn condotel này sẽ chỉ tăng nhẹ lên 40 tr / mét vuông trong 5 năm. Dòng tiền của bạn là :

Bước 2: Quy dòng tiền mỗi năm về giá trị hiện tại

Giá trị hiện tại của dòng tiền ( NPV ) là một số tiền trong tương lai có giá trị thấp hơn với cùng số tiền đó ở hiện tại. Công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền như sau :
NPV = Rt ( 1 + i ) t

Trong đó:

• NPV = giá trị hiện tại của dòng tiền
• R = dòng tiền trong tương lai tại số năm t
• i = lãi suất gửi ngân hàng

Như vậy, theo ví dụ của tất cả chúng ta thì giá trị hiện tại của dòng tiền khi góp vốn đầu tư vào condotel khi lãi suất vay gửi ngân hàng nhà nước là 8 % sẽ là :

Bước 3: So sánh dòng tiền hiện tại này so với việc gửi ngân hàng

Khi gửi ngân hàng nhà nước, NPV sẽ luôn bằng 0 nên nếu tổng dòng tiền của loại sản phẩm góp vốn đầu tư lớn hơn 0 thì bạn đã có doanh thu tốt hơn so với gửi ngân hàng nhà nước. Tuy nhiên, những loại sản phẩm kinh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro tiềm ẩn rủi ro đáng tiếc hơn là gửi ngân hàng nhà nước. Do đó, nhà đầu tư cần phải đo lường và thống kê được những rủi ro đáng tiếc này để có quyết định hành động góp vốn đầu tư hiệu suất cao nhất .
Theo như ví dụ của tất cả chúng ta ở trên, nếu bạn góp vốn đầu tư vào condotel thì sẽ sống sót một số ít rủi ro đáng tiếc như :

• Chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả lợi nhuận hàng năm nên sẽ trả lại, lúc này nhà đầu tư sẽ phải tự khai thác.
• Thị phần bất động sản phẩm có những chuyển biến xấu khiến giá mẫu sản phẩm thấp hơn so với giá kỳ vọng .

• Các ảnh hưởng từ thiên tai, dịch bệnh khiến công việc kinh doanh gặp nhiều bất lợi, khó khăn.

  Xem thêm: Dự báo thú vị về thị trường bất động sản năm 2022

Khi thống kê giám sát dòng tiền trong góp vốn đầu tư bất động sản gộp lại những rủi ro đáng tiếc trên, với doanh thu dòng tiền là 80 triệu ( tương tự 80 triệu / 1,75 tỷ = 4,5 % ). Theo những chuyên viên, nếu nghiên cứu và phân tích bằng giải pháp dòng tiền góp vốn đầu tư bất động sản thì thời cơ này không mê hoặc và không mang lại doanh thu cao .

Với công thức cũng như ví dụ cụ thể hy vọng bạn đã biết cách dòng tiền trong đầu tư bất động sản để có những phương án kinh doanh an toàn, hiệu quả. Liên hệ thêm với Phúc Trịnh để được tư vấn và có giải pháp đầu tư bất động sản tại Quảng Ngãi toàn diện nhất.

Về chủ đề tài chính trong Bất động sản thì quả thực Phúc Trịnh đang tìm tòi và học hỏi, nếu anh chị và những bạn có kỹ năng và kiến thức về chủ đề này, xin hãy san sẻ với mình nhé. Cám ơn rất nhiều .

Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản