7 lời khuyên vàng trong đầu tư bất động sản mùa dịch

Thị trường bất động sản phát triển theo mỗi chu kì, và mỗi chu kì đều kéo dài 7 đến 10 năm tình theo tính khách hàng của thị trường mà bất động sản đi theo hình Sin hay đi theo hình ngang có lúc đỉnh điểm có lúc thăng trầm. Mọi điều diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng… Đối với các nhà đầu tư bất động sản, có thể nắm nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng, vì nó liên quan đến khả năng kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản. Vậy bí kíp nào để đầu tư địa ốc có hiệu quả?

Dấu hiệu để phân biệt quy luật tuần hoàn của bất động sản ?

Chúng ta cùng nhau nhìn lại tiến trình bất động sản trong 10 năm qua ?
– Năm 1993 : Luật đất đai sinh ra

– Năm 1993 – 1994: Sốt lần 1 (hạ) người mua nhà cảm thấy tự tin vào thị trường bất động sản hơn, bất động sản tồn kho giảm mạnh, giá tăng trở lại.

Lúc này, những ngành tương quan như kiến thiết xây dựng, ngân hàng nhà nước, cũng khởi đầu kiến thiết xây dựng bất đầu khởi nghiệp, ngân hàng nhà nước bất đầu cho vay mua và bán bất động sản. Các phương tiện đi lại truyền thông online sẽ đăng tin về sự biến hóa cảu thị trường, Các chủ góp vốn đầu tư mở màn tăng cường thực thi dự án Bất Động Sản sau một thời hạn ngưng đọng. Từ đó, giá mở màn tăng nhẹ, đây là thời gian thích hợp cho những nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản .
– Năm 1995 – 1999 : Thu Đông ( Suy thoái : Đóng băng ) giá vẫn liên tục giảm, gia tài bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường. người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn động thị trường. Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà góp vốn đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ. Ngân hàng ngừng cho góp vốn đầu tư và những cá thể vay tiền, nhiều doanh nghiệp phá sản .
– Năm 2000 – 2002 : Xuân hạ ( Phục hồi – Bùng nổ ) giá trước đó ở mức cao nhất trong chu kỳ luân hồi, gia tài tồn dư trước đó trên thị trường không còn nhiều, nhu yếu mua bất động sản khá thông dụng, thậm chí còn họ hoàn toàn có thể mua với giá cao hơn giá chào bán .
Ở quy trình tiến độ này, những khu công trình được góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng liên tục, vật tư cháy khách, khiến giá vật tư kiến thiết xây dựng tăng cao, Bên cạnh đó, những ngân hàng nhà nước đua nhau tung ra nhiều chủ trương tương hỗ vay vốn mua bất động sản, lãi suất vay gửi tiết kiệm chi phí tăng, thanh toán giao dịch mua và bán nhà đất diễn ra nhanh gọn sôi động. Thời điểm này rất tương thích cho những nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình .

Xem thêm bài viết khác tại: Thị trường bất động sản Hồ Tràm Quý 3/2020

– Năm 2003 – 2006 : Thu Đông ( Suy Thoái – Đóng Băng ) giá giảm chậm chạm đáy, khiến những nhà đầu tư khởi đầu mua hàng tồn dư dư thừa. Các thanh toán giao dịch trở nên sôi động trở lại, dòng tiền đang ở mức cao nhất trong chu kỳ luân hồi .
Đây là thời gian tốt để những nhà đầu tư mua bất động sản, đợi đến khi thị trường được hâm sôi trở lại thì đó là thời cơ để họ làm giàu .
– Năm 2007 – 2009 : Xuân – Hạ ( Phục hồi – Bùng nổ ) khi những khu công trình thiết kế xây dựng bị quá tải và giá quá cao, những nhà đầu tư khởi đầu giảm giá nhẹ để lôi cuốn người mua. Để kiềm chế lạm phát kinh tế, nhà nước mở màn rút tiền về, những ngân hàng nhà nước hạn chế tương hỗ vay mua và bán bất động sản. Tài sản bị tịch thu khởi đầu tăng lên vì chủ nhà không hề bán do số nợ nhiều hơn so với giá trị gia tài của họ. Các nhà đầu tư không nên mua bất động sản ở tiến trình này .

Xem thêm bài viết khác tại: 7 cơ hội đầu tư thời khủng hoảng mùa dịch

– Năm 2010 – 2013 : Thu Đông ( Suy thoái – ngừng hoạt động ) mỗi tiến trình trong chu kỳ luân hồi này lê dài bao lâu còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố tác động ảnh hưởng, trong đó gồm có :

• Tình hình tăng trưởng của nền kinh tế tài chính vĩ mô .
• Mức độ tương hỗ vay vốn mua bất động sản của ngân hàng nhà nước .
• Các dự án Bất Động Sản hạ tầng trong khu vực
• Biến động tăng / giảm giá bất động sản
• Các loại bất động sản tương thích nhu yếu người mua .

Không phải bất kỳ thị trường bất động sản nào cũng đều nằm chung trong một vòng xoay, vì mỗi địa phương có một lợi thế khác nhau, nên cách quản lý và vận hành thị trường bất động sản cũng khác nhau. Một khu vực đơn cử nào đó hoàn toàn có thể đang trên đà tăng trưởng trở lại nhờ vào một khu thương mại mới đang thiết kế xây dựng, trong khi những khu vực khác không được hưởng lợi, Ngoài ra, yếu tố tự nhiên cũng là một tác động ảnh hưởng không nhỏ, một thảm họa vạn vật thiên nhiên xảy ra hoàn toàn có thể tạo nên một sự sụt giảm nhanh gọn và rất lâu để hồi sinh trở lại .

Xem thêm bài viết khác tại: Các nhà đầu tư hiện tại đang quan tâm đến điều gì?

Cách nhận ra quy luật tuần hoàn của bất động sản theo mùa

Như đã nói Chu kỳ bất động sản thường diễn ra theo quy luật 7 đến 10 năm ? Vậy làm thế nào để ta hoàn toàn có thể phát hiện ra 4 mùa này trong năm đều có những đặc thù nhận dạng và trong bất động sản cũng vậy. Và ai sẽ là người tự báo thị trường cho bạn ? Để biết được đúng chuẩn nhất những tín hiệu thị trường đang ở mùa nào của bất động sản, bạn hoàn toàn có thể lấy thông tin từ những tổ chức triển khai uy tín chất lượng nhất như :

• Thống kê CBRE
• Thời sự – báo kinh tế tài chính, điện tử
• Các chuyên viên bất động sản
• Môi giới bất động sản
• Nhà góp vốn đầu tư lớn ( chi phối thị trường )
• Thương Hội bất động sản
• Công ty, sàn thanh toán giao dịch bất động sản
• Google : Kênh thông tin

Bạn hoàn toàn có thể so sánh những nguồn tin thu được từ nhiều kênh trên với tín hiệu phân biệt những mùa trong một chu kỳ luân hồi bất động sản .

Vì sao nhà đầu tư khó “lướt sóng” bất động sản lúc này?

Thị phần bất động sản dù đã có tín hiệu hồi sinh sau dịch, nhưng tác dụng kinh doanh thương mại chưa mấy khởi sắc, tâm ý nhà đầu tư còn ngần ngại. Hoạt động góp vốn đầu tư lướt sóng không còn là game show “ hái ra tiền ” của giới góp vốn đầu tư .

Nhiều người gom tiền phòng nguy hiểm

Đây được xem là nguyên do sâu xa dẫn đến hoạt động giải trí mua và bán, góp vốn đầu tư lướt sóng khó diễn ra. Nhất là trong toàn cảnh thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng tác động kép từ dịch bệnh lẫn pháp lý lê dài .
Khảo sát của 1 số ít đơn vị chức năng môi giới bất động sản, cho thấy khoảng chừng 1/3 số lượng nhà góp vốn đầu tư cá thể không còn mặn mà với việc đầu tư mạnh lướt sóng ở những dự án Bất Động Sản căn hộ chung cư cao cấp, đất nền. Nhiều người đồng ý giảm doanh thu để đẩy hàng nhanh hơn. Chính tâm lý ngại rủi ro đáng tiếc đã tác động ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động giải trí góp vốn đầu tư trên thị trường bất động sản ở thời gian này .

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện đang chững lại rõ nét do quá nhiều khó khăn ập đến cùng lúc. Việc các nhà đầu tư e ngại rủi ro nên vội vàng thu hồi dòng tiền là điều tất yếu. Mặt khác, nhiều người cũng có xu hướng giữ tiền mặt để dự phòng khi bất trắc. Họ không kì vọng lợi nhuận vào việc lướt sóng bất động sản, thậm chí còn chưa muốn “xuống tiền” mua lúc này mặc dù có vốn nhàn rỗi.

Nhà góp vốn đầu tư gặp khó “ lướt sóng ” bất động sản

Những năm trước, nhiều nhà đầu tư tham gia lướt sóng đất nền, căn hộ cao cấp và nhận về doanh thu khá tốt trong vòng 6 – 9 tháng, thậm chí còn khoảng chừng 3 – 4 tháng. Thế nhưng, lúc bấy giờ việc vào thị trường trong khoảng chừng thời hạn ngắn với dòng vốn bắt đầu vài trăm triệu đồng không còn là bài toán khả thi .
Đại diện phòng kinh doanh thương mại của một công ty bất động sản trên địa phận Dĩ An, Tỉnh Bình Dương cho hay, hiện tại lướt sóng căn hộ chung cư cao cấp không hề nói trước được điều gì vì còn nhờ vào vào tình hình thị trường nói chung. Việc kỳ vọng doanh thu lướt sóng ở thời gian này sẽ không hề bằng những tiến trình trước. Do đó, nhà đầu tư có nguồn vốn mỏng mảnh cần xem xét kỹ trước khi tham gia vào thị trường với dự tính lướt sóng thời gian ngắn .
Trước đây, nếu dự án Bất Động Sản thuận tiện về tiến trình thiết kế xây dựng và mọi yếu tố pháp lý đều ổn thỏa, một nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu về khoản tiền chênh lệch từ 50 triệu đến 300 triệu đồng khi lướt sóng căn hộ chung cư cao cấp, đất nền trong khoảng chừng thời hạn ngắn .
Tuy nhiên, mở màn từ giữa năm 2019, việc đầu tư mạnh lướt sóng ở những dự án Bất Động Sản nhà ở trên địa phận TP.Hồ Chí Minh đã không còn mang lại mức doanh thu như mong ước. Hàng trăm dự án Bất Động Sản bị đứng bánh do nhiều nguyên do như vướng đất công, lùm xùm pháp lý, chủ góp vốn đầu tư thiếu tiềm lực về kinh tế tài chính .

Hàng nghìn nhà đầu tư bị chôn vốn nhiều năm liền do trót ký hợp đồng giữ chỗ với giá trị cao nhưng dự án Bất Động Sản cứ mãi “ giậm chân tại chỗ ”. Thậm chí, nhiều dự án Bất Động Sản khi người mua căng băng rôn đòi tiền thì chủ góp vốn đầu tư tìm cách tránh mặt hoặc bổ trợ nhiều pháp luật bất lợi cho người mua trong hợp đồng thanh lý. Từ những rắc rối trên, niềm tin của nhà đầu tư vào những dự án Bất Động Sản nhà ở cũng mất dần .
Với phân khúc đất nền cũng diễn ra tương tự như, nhiều lùm xùm pháp lý, dự án Bất Động Sản “ ma ” tràn ngập đã khiến nhà đầu tư vào thị trường một cách thận trọng, không còn chuyện mua và bán ồ ạt như trước dẫn đến việc lướt sóng kiếm lời của giới góp vốn đầu tư ngày càng trở nên khó khăn vất vả hơn .
Bên cạnh chuyện pháp lý thì năm 2020 những khó khăn vất vả khi đại dịch Covid-19 ập đến khiến cho lượng thanh toán giao dịch giảm mạnh. Theo những chuyên viên, xu thế của người dân giờ đây là tích trữ dòng tiền của họ để dự trữ nếu dịch bệnh lê dài thay vì mua nhà .
Trong khi đó, việc phân chia dòng tiền của những nhà đầu tư cũng trở nên chậm rãi hơn, chắc như đinh hơn và không còn ồ ạt như trước. Hoạt động góp vốn đầu tư lướt sóng có vẻ như “ im ắng ” hẳn. Ngay cả khi nhà đầu tư khi mua loại sản phẩm hơn 1 năm cũng khó ra được hàng trong toàn cảnh lúc bấy giờ .

Lợi nhuận không đáng kể

Chính thị trường gặp khó khăn vất vả nên mức doanh thu nhà góp vốn đầu tư đạt được không còn thuận tiện như trước. Hiện nay, góp vốn đầu tư vào căn hộ chung cư cao cấp hay đất nền kỳ vọng mức doanh thu vài trăm triệu đồng trong vòng 1 năm có vẻ như rất khó, chỉ rơi riêng biệt vào một vài dự án Bất Động Sản giá còn hài hòa và hợp lý, tương thích nhu cầu mua sắm của số đông người mua .
Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Vietnam từng cho rằng, dù khó khăn vất vả bởi dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản lúc bấy giờ vẫn còn thời cơ cho những nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở thời gian này không phải game show của những nhà đầu tư “ lướt sóng ” .
Mà quan điểm góp vốn đầu tư ở quy trình tiến độ lúc bấy giờ là phải có kế hoạch góp vốn đầu tư mang đặc thù trung và dài hạn, lựa chọn mẫu sản phẩm chất lượng của những nhà tăng trưởng có uy tín, có bề dày kinh nghiệm tay nghề, có loại sản phẩm đối chứng. Trong đó, nhà đầu tư nên góp vốn đầu tư ở những thị trường có nhiều lợi thế tăng trưởng không thay đổi. Tránh thực trạng góp vốn đầu tư vào những mô hình sản phẩm giá rẻ, không bảo đảm an toàn, thiếu tính vững chắc .

Trong tiến trình lúc bấy giờ thời cơ góp vốn đầu tư thời gian ngắn không còn do tính thanh toán giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm và giảm mạnh. Đầu tư thời gian ngắn thường chỉ mang yếu tố thời gian khi thị trường sôi động hay có những yếu tố kích hoạt giật mình như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động những dự án Bất Động Sản trọng điểm .
Khi thị trường chững lại sẽ sàng lọc mạnh nhà đầu tư. Nhà góp vốn đầu tư thời gian ngắn thường vốn yếu, tỷ suất sử dụng đòn kích bẩy kinh tế tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại những nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn những loại sản phẩm tốt và chờ đón đến khi thị trường khởi sắc trở lại .
Tuy nhiên, trong toàn cảnh này, điểm chú ý quan tâm so với cả nhà góp vốn đầu tư và người mua ở thực là không nên dùng đòn kích bẩy kinh tế tài chính với tỷ suất quá cao. Tỷ lệ vốn tự có khoảng chừng 50 % giá trị gia tài là số lượng khá bảo đảm an toàn khi năng lực cao là người mua phải đối lập với một vài tiến trình khó khăn vất vả trong suốt thời hạn vay thường từ 10 – 20 năm .

Kênh nào bảo đảm an toàn cho nhà đầu tư ? Bí quyết góp vốn đầu tư hiệu suất cao mùa dịch ?

Gửi tiền vào bất động sản đang được xem là kênh trú ẩn bảo đảm an toàn, nhưng nếu góp vốn đầu tư không đúng cách hoàn toàn có thể gặp rắc rối, thậm chí còn thua lỗ, trắng tay. Do đó, những nhà đầu tư không nên :

• Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi “khủng”, gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời… là sai lầm nghiêm trọng.

→ Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.

• Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Điều này có nghĩa là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ thời gian rất lâu.

→  Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.

• Mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng. Khi đầu tư bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có cách chọn hàng hóa khác nhau.

→  Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.

• Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 – 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp.

→ Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.

• Đón sóng bất động sản quá sớm. Sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn.

→  Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư. Lưu ý chỉ khi hội tụ được ba yếu tố này giá trị bất động sản mới được đảm bảo.

• Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

• Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp.

→ Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.

TÓM TẮT CÁC THÔNG TIN 

Vì sao nhà đầu tư khó “lướt sóng” bất động sản lúc này? Nhiều người gom tiền phòng nguy hiểm, gặp khó “ lướt sóng ” và doanh thu không đáng kể. Kênh nào an toàn cho nhà đầu tư? Đất nền luôn được xem là kênh bảo đảm an toàn cho những nhà đầu tư trong thời kỳ khủng hoảng cục bộ. Bí quyết đầu tư hiệu quả mùa dịch là gì? Không nên mua theo trào lưu, mua đất không xem xét giá trị sử dụng, …

Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản