Xem nhanh
Các Khái Niệm về Bất Động Sản
Việc phân loại gia tài thành “ bất động sản ” và “ động sản ” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tổng thể những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản gồm có những khu công trình kiến thiết xây dựng, mùa màng, cây xanh … và toàn bộ những gì tương quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành chủ quyền lãnh thổ .
Pháp luật của nhiều nước trên quốc tế đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản ( BĐS Nhà Đất ) gồm đất đai và những gia tài gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, mạng lưới hệ thống pháp lý của mỗi nước cũng có những nét đặc trưng riêng biểu lộ ở quan điểm phân loại và tiêu chuẩn phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản ” .
Hầu hết những nước đều coi Bất Động Sản Nhà Đất là đất đai và những gia tài có tương quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác lập bởi vị trí địa lý của đất ( Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức … ). Tuy nhiên, Nga pháp luật đơn cử bất động sản là “ mảnh đất ” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hài hòa và hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của chủ quyền lãnh thổ, không hề là đối tượng người tiêu dùng của thanh toán giao dịch dân sự .
Bạn đang đọc: Khái niệm và đặc điểm của Bất Động Sản
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính : thứ nhất, miêu tả đơn cử những gì được coi là “ gắn liền với đất đai ”, và do vậy là Bất Động Sản Nhà Đất ; thứ hai, không lý giải rõ về khái niệm này và dẫn tới những cách hiểu rất khác nhau về những gia tài “ gắn liền với đất đai ” .
Luật Dân sự Nga năm 1994 pháp luật về BĐS Nhà Đất đã có những điểm độc lạ đáng quan tâm so với những Luật Dân sự truyền thống cuội nguồn. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự như theo cách của những Luật Dân sự truyền thống lịch sử ; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về Bất Động Sản Nhà Đất là “ những đối tượng người tiêu dùng mà di dời sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng ”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không tương quan gì đến đất đai như “ tàu biển, máy bay, phương tiện đi lại thiên hà … ” cũng là những BĐS Nhà Đất .
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Nước Ta, tại Điều 174 có lao lý : “ BĐS Nhà Đất là những gia tài gồm có : Đất đai ; Nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những gia tài gắn liền với nhà, khu công trình kiến thiết xây dựng đó ; Các gia tài khác gắn liền với đất đai ; Các gia tài khác do pháp lý pháp luật ” .
Như vậy, khái niệm Bất Động Sản Nhà Đất rất rộng, phong phú và cần được lao lý đơn cử bằng pháp lý của mỗi nước và có những gia tài có vương quốc cho là BĐS Nhà Đất, trong khi vương quốc khác lại liệt kê vào hạng mục BĐS. Hơn nữa, những pháp luật về Bất Động Sản Nhà Đất trong pháp lý của Nước Ta là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có những pháp luật đơn cử hạng mục những gia tài này
Dưới góc nhìn nhà tư vấn và nhà đầu tư tại thị trường Nước Ta thì chúng tôi tạm vấn đáp câu hỏi “ Bất động sản là gì ? ” như sau :
Phần cứng
– Đất
– Các khu công trình trên đất và nuôi trồng khai thác trên đất
– Các khu công trình trong lòng đất và khai thác trong lòng đất
Phần mềm
– Tư vấn góp vốn đầu tư và pháp lý
– Môi giới
– Quản lý khai thác
Ngoài ra 1 số ít ngành nghề vẫn được xem có tương quan đến bất động sản
Nhóm 1 : gồm những ngành
– Thiết kế kiến thiết xây dựng
– Xây dựng / kiến thiết
– Giám sát kiến thiết
– …
Nhóm 2 : gồm những ngành vật tư thiết kế xây dựng
– Sắt/thép/gỗ
– Xi măng, cát / đá / …
– Đồng trang trí nội thất bên trong
– …
Đặc điểm Bất Động Sản
Tính cố định và thắt chặt
Một thuộc tính của bất động sản phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được. Tính cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như mỳ tôm, sữa, xà phòng… Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch khác
Tính riêng biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất Động Sản Nhà Đất xuất phát từ tính riêng biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích quy hoạnh mặt phẳng toàn cầu là có hạn. Tính khan hiếm đơn cử của đất đai là số lượng giới hạn về diện tích quy hoạnh đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, chủ quyền lãnh thổ … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và thắt chặt và không di tán được của đất đai nên hàng hoá BĐS Nhà Đất có tính riêng biệt .
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS Nhà Đất cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS Nhà Đất khó sống sót hai BĐS Nhà Đất trọn vẹn giống nhau vì chúng có vị trí khoảng trống khác nhau kể cả hai khu công trình cạnh nhau và cùng xây theo một phong cách thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì những căn phòng cũng có hướng và cấu trúc nhà khác nhau. Ngoài ra, chính những nhà đầu tư, kiến trúc sư đều chăm sóc đến tính dị biệt hoặc để tạo sự mê hoặc so với người mua hoặc thoả mãn sở trường thích nghi cá thể .
Tính bền vững
Do đất đai là gia tài do vạn vật thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không hề bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, những vật kiến trúc và khu công trình kiến thiết xây dựng trên đất sau khi thiết kế xây dựng hoặc sau một thời hạn sử dụng được tái tạo tăng cấp hoàn toàn có thể sống sót hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền vững của Bất Động Sản Nhà Đất là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và khu công trình thiết kế xây dựng .
Cần phân biệt “ tuổi thọ vật lý ” và “ tuổi thọ kinh tế tài chính ” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế tài chính chấm hết trong điều kiện kèm theo thị trường và trạng thái hoạt động giải trí thông thường mà ngân sách sử dụng Bất Động Sản Nhà Đất lại ngang bằng với quyền lợi thu được từ BĐS Nhà Đất đó .
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế tài chính khá nhiều vì nó chấm hết khi những cấu trúc chịu lực đa phần của vật kiến trúc và khu công trình thiết kế xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không hề liên tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy thực thi tái tạo, tăng cấp BĐS Nhà Đất thu được quyền lợi lớn hơn là phá đi và thiết kế xây dựng mới thì hoàn toàn có thể lê dài tuổi thọ vật lý để “ chứa ” được mấy lần tuổi thọ kinh tế tài chính .
Thực tế, những nước trên quốc tế đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế tài chính của Bất Động Sản Nhà Đất có tương quan đến đặc thù sử dụng của BĐS Nhà Đất đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế tài chính của nhà tại, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm ; của tuổi thọ kinh tế tài chính nhà xưởng công nghiệp, nhà ở đại trà phổ thông là trên 45 năm … Chính vì đặc thù lâu bền của hàng hoá Bất Động Sản Nhà Đất là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quy trình sử dụng, lại hoàn toàn có thể sử dụng vào nhiều mục tiêu khác nhau, nên hàng hoá Bất Động Sản Nhà Đất rất nhiều mẫu mã và phong phú, không khi nào cạn .
Tính chịu sự ảnh hưởng tác động lẫn nhau
BĐS Nhà Đất chịu sự tác động ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS Nhà Đất này hoàn toàn có thể bị ảnh hưởng tác động của BĐS Nhà Đất khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng những khu công trình kiến trúc sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của Bất Động Sản Nhà Đất trong khu vực đó. Trong thực tiễn, việc kiến thiết xây dựng BĐS Nhà Đất này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự mê hoặc của Bất Động Sản Nhà Đất khác là hiện tượng kỳ lạ khá phổ cập .
Tính giá trị nhờ vào vào mục tiêu sử dụng
Một mảnh đất khi quy hoạch sử dụng để trồng cây nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để thiết kế xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càng khác. Hoặc một ngôi nhà đang ở trong ngõ xóm, Nhà nước quy hoạch mở đường đi qua giá trị nhà sẽ tăng lên rất nhiều … Đặc điểm này yên cầu cá chuyên viên định giá bất động sản phải rất chăm sóc đặc biệt quan trọng là yếu tố quy hoạch .
Tính tăng trị
Một thuộc tính đặc biệt quan trọng của bất động sản là tính tăng trị theo thời hạn. Đặc điểm này lý giải yếu tố khi những công ty thành công xuất sắc ở những nghành nghề dịch vụ khác đều quay sang góp vốn đầu tư bất động sản để bảo toàn vốn .
Giao dịch những quyền và quyền lợi của bất động sản
Hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác, với hàng hóa khác khi mua ta đem nó về, ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại
Các đặc thù khác
Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS Nhà Đất được sinh ra trong quy trình sử dụng. BĐS trong quy trình sử dụng hoàn toàn có thể kiểm soát và điều chỉnh công suất mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn bảo vệ nhu yếu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu yếu hoạt động và sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và những hoạt động giải trí khác .
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS Nhà Đất yên cầu năng lực và ngân sách quản trị cao hơn so với những hàng hoá thường thì khác. Việc góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng BĐS Nhà Đất rất phức tạp, ngân sách lớn, thời hạn dài. Do đó, BĐS Nhà Đất yên cầu cần có năng lực quản trị thích hợp và tương ứng .
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm ý xã hội :
Hàng hoá BĐS Nhà Đất chịu sự chi phối của những yếu tố này mạnh hơn những hàng hoá thường thì khác. Nhu cầu về BĐS Nhà Đất của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi vương quốc là rất khác nhau, nhờ vào vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm ý xã hội, thậm chí còn cả những yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu yếu và hình thức BĐS Nhà Đất .
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
