(TDVC Phương pháp thẩm định giá bất động sản) – Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản như sau:
- Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
- Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
- Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Cách tiếp cận hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ
Xem thêm >>> Thẩm định giá nhà đất
Xem nhanh
1. Phương pháp so sánh
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Nước Ta ( TĐGVN ) 08 Cách tiếp cận từ thị trường được Ban hành kèm theo Thông tư số 126 / năm ngoái / TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Phương pháp thẩm định giá là Phương pháp so sánh .
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá. Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị gia tài tiềm năng cần định giá coi là trọn vẹn hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những gia tài tương tự hoàn toàn có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật giải pháp này đơn thuần chỉ cần đi tìm các vật chứng về giá trị của các bất động sản tương tự hoàn toàn có thể so sánh được trên thị trường .
1.1. Các bước tiến hành
Thực tế không có 2 bất động sản trọn vẹn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích quy hoạnh, quang cảnh, đặc thù pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động sản thường đổi khác theo thời hạn. Vì vậy để thực thi so sánh, đánh giá và thẩm định viên phải tích lũy các thanh toán giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản tiềm năng cần thẩm định giá. Sau đó thực thi nghiên cứu và phân tích các giá trị đã thanh toán giao dịch và làm các kiểm soát và điều chỉnh thiết yếu để đưa ra được giá trị hài hòa và hợp lý của bất động sản tiềm năng .
Các bước tiến hành cụ thể như sau:
Bước 1 : Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được thanh toán giao dịch trong thời hạn gần nhất hoàn toàn có thể so sánh được với bất động sản tiềm năng về các mặt, các yếu tố đa phần ảnh hưởng tác động đến giá trị như : phong thái, vị trí, điều kiện kèm theo môi trường tự nhiên, … Cụ thể thẩm định và đánh giá viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh :
- Tình trạng vật chất của bất động sản.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
- Tình trạng pháp lý.
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2 : Tiến hành kiểm tra và nghiên cứu và phân tích các thanh toán giao dịch chứng cớ nhằm mục đích bảo vệ đặc thù hoàn toàn có thể so sánh được với bất động sản tiềm năng. Để thực thi tốt bước này, khi kiểm tra và nghiên cứu và phân tích các thanh toán giao dịch thị trường cần phải làm rõ : nguồn gốc, đặc thù và đặc thù của các thanh toán giao dịch .Bước 3 : Lựa chọn một số ít bất động sản hoàn toàn có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm tay nghề thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh .Bước 4 : Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản tiềm năng và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để triển khai kiểm soát và điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách kiểm soát và điều chỉnh thường thì là lấy bất động sản tiềm năng làm chuẩn, thực thi việc kiểm soát và điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được nhìn nhận là tốt hơn bất động sản tiềm năng thì kiểm soát và điều chỉnh giảm giá trị thanh toán giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lai .Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản tiềm năng trên cơ sở giá của các bất động sản đã kiểm soát và điều chỉnh .
1.2. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
- Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
- Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Hạn chế
- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
- Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.
|
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM |
2. Phương pháp chi phí tái tạo
Phương pháp ngân sách tái là giải pháp thẩm định giá xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa ngân sách tái tạo ra khu công trình kiến thiết xây dựng giống hệt với khu công trình kiến thiết xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá. Phương pháp ngân sách tái tạo thuộc cách tiếp cận từ ngân sách .Cách tiếp cận từ ngân sách là phương pháp xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá trải qua ngân sách tạo lập một bất động sản với khu công trình xây đựng có tính năng, hiệu quả giống hệt hoặc tương tự như với khu công trình thiết kế xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của khu công trình kiến thiết xây dựng thẩm định giá. Phương pháp ngân sách là giải pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở ngân sách tạo ra một gia tài tương tự như gia tài cần thẩm định giá để xác lập giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ ngân sách gồm có hai chiêu thức là : Phương pháp ngân sách tái tạo ; Phương pháp ngân sách thay thế sửa chữa
2.1. Các bước tiến hành
Bước 1 : Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện kèm theo tốt nhất và hiệu suất cao nhất theo nguyên tắc xác lập giá đết lao lý tại Luật Đất đai và các giải pháp xác lập giá đất theo pháp luật của nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngành có tương quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố thường trực Trung ương .Bước 2 : Ước tính ngân sách hiện tại để thiết kế xây dựng mới, để tái tạo, sửa chữa thay thế khu công trình kiến thiết xây dựng hiện có trên đất, gồm có cả doanh thu cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo lao lý của pháp lý .Bước 3 : Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của khu công trình thiết kế xây dựng hiện có trên đất .Bước 4 : Ước tính giá trị của khu công trình thiết kế xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi ngân sách kiến thiết xây dựng mới hiện hành của khu công trình .Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng ( + ) tác dụng bước 1 và bước 4 .
2.2. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
- Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm
- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Điều kiện thực hiện
- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
- Có dự định xây dựng một công trình xây dựng kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác
3. Phương pháp ngân sách sửa chữa thay thế
Phương pháp ngân sách sửa chữa thay thế là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa ngân sách sửa chữa thay thế để tạo ra ra khu công trình thiết kế xây dựng giống hệt với khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá. Phương pháp ngân sách thay thế sửa chữa thuộc cách tiếp cận từ ngân sách .Cách tiếp cận từ ngân sách là phương pháp xác lập giá trị của bất động sản thẩm định giá trải qua ngân sách tạo lập một bất động sản với khu công trình xây đựng có công dụng, hiệu quả giống hệt hoặc tương tự như với khu công trình kiến thiết xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá. Phương pháp ngân sách là chiêu thức thẩm định giá dựa trên cơ sở ngân sách tạo ra một gia tài tựa như gia tài cần thẩm định giá để xác lập giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ ngân sách gồm có hai giải pháp là : Phương pháp ngân sách tái tạo ; Phương pháp ngân sách sửa chữa thay thế
3.1. Các bước tiến hành
Bước 1 : Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện kèm theo tốt nhất và hiệu suất cao nhất theo nguyên tắc xác lập giá đết pháp luật tại Luật Đất đai và các chiêu thức xác lập giá đất theo lao lý của nhà nước và hướng dẫn của các Bộ, ngành có tương quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố thường trực Trung ương .Bước 2 : Ước tính ngân sách hiện tại để kiến thiết xây dựng mới, để tái tạo, thay thế sửa chữa khu công trình kiến thiết xây dựng hiện có trên đất, gồm có cả doanh thu cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo lao lý của pháp lý .Bước 3 : Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của khu công trình kiến thiết xây dựng hiện có trên đất .Bước 4 : Ước tính giá trị của khu công trình thiết kế xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi ngân sách kiến thiết xây dựng mới hiện hành của khu công trình .Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng ( + ) hiệu quả bước 1 và bước 4 .
Nguyên tắc phương pháp chi phí
- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa.
- Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng.
- Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.
3.2. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
- Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm
- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
Điều kiện thực hiện
- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
- Có dự định xây dựng một công trình xây dựng kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác
4. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là giải pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị gia tài bằng cách chuyển hóa cống phẩm của một năm. Việc chuyển hóa này triển khai đơn thuần bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với thông số thu nhập. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập .
Phương pháp thu nhập là giải pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai hoàn toàn có thể nhận được từ việc khai thác gia tài thành giá trị hiện tại của gia tài ( quy trình quy đổi này còn được gọi là quy trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai giải pháp : Phương pháp vốn hóa trực tiếp và chiêu thức dòng tiền chiết khấu :
4.1. Các bước tiến hành thẩm định giá
Bước 1 : ước tính thu nhập do gia tài mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp .Bước 2 : tìm tỷ suất vốn hóa hoặc thông số thu nhập thích hợp với loại thu nhập .Bước 3 : vận dụng công thức vốn hóa trực tiếp .
- Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).
Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê ) gia tài theo công thức sau :
| Thu nhập hoạt động ròng (NOI) | = | Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) | – | Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa | – | Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động) |
Tổng thu nhập tiềm năng ( PGI ) : là hàng loạt thu nhập so với một gia tài với tỷ suất thuê ( tỷ suất lấp đầy ) là 100 % hiệu suất phong cách thiết kế. Thẩm định viên xác lập tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê gia tài cần định giá trải qua tìm hiểu từ thị trường những gia tài cho thuê tựa như với gia tài cần định giá .Thất thu do gia tài không được thuê hết 100 % hiệu suất và do giao dịch thanh toán dây dưa được xác lập bằng tỷ suất trống ( không có khách thuê ) nhân ( X ) tổng thu nhập tiềm năng từ ( cho thuê ) gia tài. Thẩm định viên xác lập tỷ suất trống ( không có khách thuê ) và do giao dịch thanh toán dây dưa trải qua tìm hiểu thị trường những bất động sản cho thuê tương tự như .Ngân sách chi tiêu quản lý và vận hành, trùng tu bảo trì gia tài : gồm ngân sách trực tiếp và ngân sách gián tiếp ;
- Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.
- Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít
Tỷ suất vốn hóa và thông số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ tài liệu thị trường. Điểm cơ bản là các gia tài phải tương đương về rủi ro đáng tiếc, thu nhập, chu phí, đặc thù vật chất và vị trí với gia tài thẩm định giá .
Có 3 phương pháp thẩm định giá bất động sản chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa
- Phương pháp 1:
| Tỷ suất vốn hóa | = | Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro | + | Phụ phí rủi ro |
Trong đó :Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro đáng tiếc tính bằng lãi suất vay trái phiếu cơ quan chính phủ kỳ hạn 10 năm .Phụ phí rủi ro đáng tiếc : gồm có rủi ro đáng tiếc kinh doanh thương mại, rủi ro đáng tiếc kinh tế tài chính, rủi ro đáng tiếc thanh khoản .
- Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:
M x Rm + ( 1 – M ) x Re = R0Trong đó :R0 : tỷ suất vốn hóa .M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn góp vốn đầu tư vào gia tài .( 1 – M ) : tỷ trọng vốn kêu gọi từ cổ đông trong tổng số vốn góp vốn đầu tư vào gia tài .Rm : tỷ suất tịch thu vốn .Re : lãi suất vay kỳ vọng của nhà đầu tư .
- Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
4.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Xét về mặt triết lý, đây là giải pháp có cơ sở lý luận ngặt nghèo nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những quyền lợi mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư .Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là giải pháp đơn thuần .Có thể đạt được độ đúng mực cao khi có chứng cớ về các thương vụ làm ăn hoàn toàn có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập hoàn toàn có thể dự báo trước với một độ đáng tin cậy cao .
Nhược điểm
- Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
5. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Là chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị của gia tài thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ gia tài về giá trị hiện tại trải qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu tương thích. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được vận dụng để xác lập giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng .
- Dòng tiền đều:
Vn : Giá trị tịch thu của gia tài vào năm thứ tV : Giá trị thị trường của gia tàiCFt : Thu nhập năm thứ tn : Thời gian nắm giữ gia tàir : Tỷ suất chiết khấu
- Dòng tiền không đều:
5.1. Các bước triển khai thẩm định giá
Bước 1 : Xác định tiến trình dự báo dòng tiền trong tương lai .Bước 2 : Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ gia tài và ước tính ngân sách tương quan đến việc khai thác, quản lý và vận hành gia tài .Bước 3 : Ước tính giá trị gia tài cuối kỳ dự báo .Bước 4 : Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp .Bước 5 : Xác định giá trị gia tài bằng công thức nêu trên .
5.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Xét về mặt triết lý, đây là giải pháp có cơ sở lý luận ngặt nghèo nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những quyền lợi mang lại từ bất động sản mang lại cho nhà đầu tư .Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là giải pháp đơn thuần .Có thể đạt được độ đúng mực cao khi có chứng cớ về các thương vụ làm ăn hoàn toàn có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập hoàn toàn có thể dự báo trước với một độ đáng tin cậy cao .
Nhược điểm
- Khi phân tích về các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường vận dụng để tư vấn cho các quyết định hành động lựa chọn giải pháp góp vốn đầu tư .
6. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là giải pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của gia tài cần thẩm định giá được xác lập địa thế căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự tăng trưởng giả định của gia tài ( tổng doanh thu ) trừ đi tổng thể các ngân sách phát sinh để tạo ra sự tăng trưởng đó .
6.1. Các bước tiến hành
Bước 1 : xác lập tiềm năng kinh doanh thương mại, phương pháp khai thác tốt nhất và hiệu suất cao nhất của thửa đất, tương thích với pháp luật pháp lý, khả thi về điều kiện kèm theo kinh tế tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất, dự án Bất Động Sản ..Bước 2 : Xác định quy trình tiến độ dự báo dòng tiền trong tương lai. Uớc tính tổng doanh thu tăng trưởng của dự án Bất Động Sản, quy đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời gian cần thẩm định giá .Bước 3 : Ước tính tổng doanh thu tăng trưởng của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần triển khai quy đổi tổng doanh thu tăng trưởng của bất động sản về thời gian thẩm định giá .Bước 4 : Ước tính tổng ngân sách tăng trưởng để tạo ra giá trị tăng trưởng của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực thi quy đổi tổng ngân sách tăng trưởng của bất động sản về thời gian thẩm định giá .Bước 5 : Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy tác dụng thống kê giám sát của Bước 3 trừ ( – ) hiệu quả của Bước 4 .Công thức tổng quát :V = DT – CPV : giá trị bất động sản cần thẩm định giá .DT : là tổng doanh thu của dự án Bất Động Sản .CP : là tổng ngân sách góp vốn đầu tư của dự án Bất Động Sản .
6.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
u điểm
- Được sử dụng để đánh giá các khu đất có tiềm năng phát triển
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
Nhược điểm
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển
- Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.
7. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiêu thức thẩm định giá xác lập giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có gia tài gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị gia tài gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( gồm có giá trị quyền sử dụng đất và giá trị gia tài gắn liền với đất ) .
7.1. Các bước tiến hành
Bước 1 : Khảo sát và lựa chọn tối thiểu 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc thù tương tự như với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, đơn cử là đặc thù về vị trí, diện tích quy hoạnh, hình dạng, mục tiêu sử dụng đất, đặc thù pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng tác động đến giá đất. Đồng thời, tích lũy thông tin về gia tài gắn liền với đất của bất động sản so sánh .Các bất động sản được lựa chọn đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với khu vực thanh toán giao dịch, chào mua, chào bán tương tự như với gia tài thẩm định giá tại thời gian thẩm định giá hoặc gần với thời gian thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời gian định giá .Bước 2 : Xác định giá trị các gia tài gắn liền với đất của các bất động sản so sánh ( các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1 ) tại thời gian thẩm định giá .
| Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh | Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá | Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá | ||
| = | – | |||
Trong đó :
- Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
Bước 3 : Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời gian thẩm định giá .
| Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh | Giá giao dịch của bất động sản so sánh | Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh | ||
| = | – | |||
Trong đó :
- Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4 : Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá .Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác lập trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi kiểm soát và điều chỉnh các yếu tố độc lạ chính như điều kiện kèm theo thanh toán giao dịch, đặc thù pháp lý, vị trí, diện tích quy hoạnh, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng tác động đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Nước Ta về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ suất kiểm soát và điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tác động tới giá đất .Hiện nay 5 chiêu thức thẩm định giá bất động sản này được các tổ chức triển khai thẩm định giá chuyên nghiệp, các đánh giá và thẩm định viên về giá đang hành nghề, sử dụng phổ cập, tiếp tục mang lại những giá trị đúng mực cho người mua góp thêm phần quan trọng giúp người mua có những quyết định hành động đúng chuẩn trong việc kinh doanh thương mại, gọi vốn góp vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng nhà nước và mua và bán minh bạch trên thị trường .
7.2. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm
Phương pháp chiết trừ thường được vận dụng để xác lập giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin thanh toán giao dịch trên thị trường .
Nhược điểm
Ngân sách chi tiêu không phải khi nào cũng bằng với giá trị gia tài và có những ngân sách không tạo ra giá trị. Thẩm định viên có kỹ năng và kiến thức nhất định về kiến thiết xây dựng, giá tiền thiết kế xây dựng và phải có kinh nghiệm tay nghề để hoàn toàn có thể vận dụng được chiêu thức này .
Điều kiện áp dụng
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm tay nghề về kiến thiết xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị khu công trình thiết kế xây dựng ra khỏi giá trị đất đai .
Mọi chi tiết xin vui lòng liên hệ:
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô
- Hội sở : Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Q. Đống Đa, Thành Phố Hà Nội .
- hotline : 0985103666 – 0906020090 | | E-Mail : info@tdvc.com.vn
- XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂYHệ thống thẩm định giá toàn nước :
- Hồ sơ năng lượng : TẠI ĐÂY
|
Source: https://suthatmatlong.com
Category: Bất động sản
